不動產法律系列!產權信託不等於履約保證

盧振池
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 前一陣子發生一些民眾買了預售屋建案,但隨後建商落跑、民眾求助無門的案例,更重要的是,在這些無法交屋的建案之中,有的具備了履約保證,有的則是把建物所有權交付了信託,但最後購屋民眾還是無法交屋,令民眾既無奈、又百思不得其解。


▲買預售屋建案時,要記得向建商簽訂履約保證。

 針對這些原因及問題,法界人士表示,購屋民眾對「履約保證」、「交付信託」普遍有所誤解,以為買預售屋建案只要簽了履約保證或產權交付信託,就可以保證房子一定能交屋。實際上,「交屋」和「履約保證」是兩回事,「交屋」和「信託」更是不一樣的意義,民眾千萬別在預售屋買賣契約看見「信託」二字,就以為購屋有了萬全的保障。

 以前一陣子在桃園市爆發的建商突然跳票、預售屋蓋到一半無法交屋的案例來看,有些購屋者在買賣契約書裡看見「建物所有權信託予XX建築經理公司」等字句,就以為這次的購屋買賣契約可以得到第三方公司信託的保證。事實真相則是,這個建案的房屋所有權已經先抵押給這家建築經理公司、換取開工的資金,在建設公司還沒有付完欠款給這家建築經理公司之前,房子當然不會過戶給買家。


▲建物所有權是否已經被抵押出去?民眾可以向地政事務所查詢。

 換句話說,民眾要看清楚的是:這一條「建物所有權信託予XX建築經理公司」的條文並不是「履約保證」的意思,而是「建物所有權已經落入他人之手」的意思,一旦建商落跑或財務出現問題而使得房子蓋不下去時,承攬蓋屋工程的承包商也拿不到貨款、也是受害者之一,但是這家建築經理公司有優先處理抵押品的權利,已經付出購屋款項的民眾當然容易落得求償無門的下場。

 遇到這種情況時,建經公司、施工包商和購屋民眾都是受害者,解決之道是三方面要一起坐下來談談,購屋民眾可能被迫要再多付額外的購屋款項,讓這個建案能夠繼續完工,才有後續交屋、搬進新家的機會,日後大家再聯合起來向落跑的建商追訴法律責任。


▲履約保證不等於100%交屋,買屋還是找信譽卓著的建商比較可靠。

 由此可知,購屋民眾常以為簽了預售屋「履約保證」,就是房子一定會順利地交屋到手上,但實務上是有「履約保證」的預售屋建案,如果因為建商的因素而讓房子蓋不下去時,最終的結果有可能是「退還已繳納的屋款給民眾」、「找別家建商繼續再蓋,但民眾可能要多付錢」或是「建商獲得資金繼續蓋完,但延遲交屋」等多種情況,一切結果還是得視履約保證的內容及形式而定

 

 

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