首購族看過來!常犯的房貸迷思你得了幾項?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

自從房市的交易量漸漸回升、銀行把金融放貸的業務重新拉回房貸市場之後,購屋民眾針對房屋貸款就會多了很多的選擇,不過對於首購族而言,這是人生中第一次接觸到「房屋貸款」,因此對於申辦房貸時有許多不瞭解、甚至是誤解之處,銀行業者提出以下幾項首購族對房屋貸款常有的迷思,要小心不要因此而損害了自身的權益。  

 

成交價就是銀行估價?

這可不一定!首購族總以為:「我買的房屋總價x房貸成數=房貸金額」,其實申辦房貸之後,銀行還會來看你買的房子、做估價的動作,而這個估價並不一定就是你的房屋買進價格,通常會比買進總價還低上10~20%,目的是要降低銀行的放款風險。換句話說,購屋時能殺價就要多殺一點,買屋的地段也要找好一點的地段,以免銀行的估價比你的買屋價格低太多,而拉低了你要的房貸成數。  

房屋價值 ▲房屋的資產價值不是自己說了算,銀行還會自行估價一次。  

 

辦房貸要有保證人?

「我還沒有結婚,同事和我也不熟,申辦房屋貸款時,找不到人願意當我的保證人,該怎麼辦?」這是不少年輕首購族心裡的疑問,不過現在還有這樣的憂心就大錯特錯了,因為早在好幾年前,金融監督管理委員會(即金管會)就已經明令銀行業者,不得要求房貸申請人一定要找個連帶保證人,才能核准這項房貸申請案。  

除非房貸申辦戶本身的財力條件不足(例如年收入太低)、或是要求比較高的貸款成數(例如申辦戶想要有8成以上的房貸額度),此時銀行才能視情況要求房貸申辦戶再找個連帶保證人,所以年紀輕一點的首購族可以不必太擔心保證人的問題。  

房地產 ▲房地產的價值及貸款金額都很高,所以早年申辦房貸都要再找一個連帶保證人。  

 

收入越高、房貸利率越低?

剛才提到:年度收入高或財力條件很好的民眾,想要向銀行申辦高一點的房貸成數時,比較能夠獲得銀行的首肯,也比較沒有再找連帶保證人的問題,但是如果想要得到「低一點」的房貸利率,是否也一樣行得通?那就不見得了。  

因為銀行業者衡量申辦戶的房貸利率時,檢視的標準是借款人的「收入穩定度」、「銀行貢獻度」等項目而不是收入要很高,這也是為什麼銀行給軍公教人員、上市櫃公司員工、銀行老客戶的房貸利率總是比一般上班族還低的原因。  

房貸利率 ▲收入不穩定的行業例如擺攤者,難以獲得較低的房貸利率。  

 

一段式房貸利率不會漲?

所謂「一段式房貸」是指,不論房屋貸款的期間有多久,都是以相同計息的方式來計算房貸利率,而這「相同計息」的方式就是「一段到底」的意思,而不是前1~3年比較低的房貸利率、之後的房貸利率比較高的「分段式房貸」。  

另外,「一段到底」的房貸也不是貸款20~30年的利率都不變「一率到底」的意思,一段式房貸的利率基準大多是依循一年期郵政儲蓄存款的利率而變動,因此會隨著金融市場利率的漲跌而隨之升降,所以首購族千萬別誤解一段式房貸就是利率都不會再變動了。  

 

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