買預售屋要安心!履約保證不可少

胡兆陽
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 最近國內的房地產市場發生數件民眾買預售屋卻無法順利交屋的糾紛。房市業者表示,目前內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約」裡已經有規範「履約保證」的條文,民眾簽約之前務必要看清楚這些規範,才能保障自身的購屋權益。


▲預售屋建案必須2~3年才會蓋好,購屋者要承擔的風險比成屋大。


 什麼是預售屋「履約保證」?簡單來說就是:預售屋的推案建商必須履行契約的內容,才能收到民眾付出去的購屋款項。由於預售屋建案從推出、簽約、到完工、交屋至少要花費2~3年,中間有很多不確定因素(例如建商倒閉或承辦人員捲款潛逃)可能導致建案蓋不去或其他無法交屋的情況,因此需要有預售屋履約保證的機制,才能確保購屋民眾的權益。

 現在市面上的預售屋履約保證機制有兩種,民眾與建商在簽訂預售屋買賣契約時,選擇其中一種即可。第一種稱為「不動產開發信託」,這是內政部同意的履約保證方式,作法是由建商或起造人將建案土地、興建資金,信託予金融機構或經政府許可的信託業者,用來執行履約管理。


▲金融機構承作不動產價金信託,有助於維護預售屋的購屋權益。

 履約管理的方式則是這些被信託的興建資金,將會依照建案的工程進度,專款專用。採用這種履約保證來買預售屋的話,民眾在簽定預售屋買賣契約時,賣方必須要提供這些信託的證明文件或影本給買方留存,以保障雙方的權益。

 如果不是採用內政部同意的「不動產開發信託」履約保證方式,其他的方式就被稱為「替代性履約保證」,方法有以下4種,民眾可以選擇其一即可:
一、價金返還保證—由金融機構承作這項保證,如果建商中途倒閉或無法交屋給買方,買方之前繳出去的所有款項就會由金融機構歸還給買方。
二、價金信託—由金融機構承作購屋價金專款專用的信託,依照信託契約內容辦理工程款支付、繳納稅費等支出。


▲預售屋買賣定型化契約裡有明確的「履約保證」條文。

三、同業連帶保證—由賣方額外找另一家建商做為相互連帶擔保責任,當賣方因故無法完成建案時,買方可以請求連帶保證公司完成此建案後交屋。
四、公會連帶保證—由建築同業公會提供連帶保證協定,當賣方因故無法完成建案時,買方可以請求連帶保證公司完成此建案後交屋。

 值得注意的是,購屋民眾不管採用哪一種預售屋履約保證,記得要向賣方(建商)索取這些價金信託或連帶保證的書面影本,並且附錄在預售屋買賣契約書的後面,將來要爭取權益時才會有所憑藉。

 

 

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