不動產法律系列!亂簽「AB約」當心觸法

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

小王最近看上一間新成屋的建案,經過多次和代銷公司協商之後,代銷公司終於同意以小王想要的價格(大約比市價便宜50萬元)成交,但是代銷公司告訴他唯一的條件是:小王必須配合在房屋買賣契約書上,把成交價寫高一點!「因為建商是知名的公司,房子不方便賣得太低,也會影響後續的銷售成績」。

  讓利 ▲讓利銷售是房市常見的狀況,但是如果有交換條件就要當心後續的法律責任。  

想想看,如果你是小王,會為了省下50萬元的房價而答應代銷公司的條件嗎?房地產業者表示,最近正值房市讓利、房價在底部盤整的時刻,類似這種簽訂另一份不同房屋買賣契約的情況也時有所聞,業界都稱之為「AB約」,顧名思義就是有A、B兩種不同成交價的房屋買賣契約書。  

 

AB約觸犯刑法

對購屋的民眾而言,簽了「AB約」除了可能會成功議價之外,還可以向銀行用比較高的成交價,貸到額度比較高的房屋貸款。例如同樣是房貸7成,800萬元的成交價只能貸到560萬元(800萬x 70%),1,000萬元的成交價卻能貸到700萬元,等於購屋自備款只要100萬元(800萬 – 700萬元)就能買下這間房子了。

  房屋買賣合約書 ▲實價登錄網站上的成交價必須是房屋買賣合約書的價格。  

而且不實的房屋買賣契約書會把小王購屋的成本墊高了200萬元(1,000萬 – 800萬),日後當小王在賣掉這間房子的時候,等於少計算了200萬元的獲利,那麼假設以賣屋的房地合一稅稅率20%計算,小王就可以省下40萬元的稅金。  

然而,這個看似對買方、賣方都有利的「AB約」做法卻是不折不扣的違法行為。法界人士表示,用不實的成交價買賣契約書去申請房屋貸款,就涉及了刑法第210條的違造文書罪,如果代書或銀行行員知情卻又協助申辦房貸,則是觸犯刑法第216條的行使業務上登載不實文書罪;如果是在內政部的實價登錄資訊網站上申報不實的房屋成交價,又涉及了刑法第214條的使公務人員登載不實罪,可以判處3年以下的有期徒刑。  

房屋貸款 ▲以不實的成交價申請房屋貸款,銀行事後可以向房貸戶討回貸款並求償損失。

  而且銀行也可以事後針對這項不實的房貸業務損失,向涉案民眾提出民事的損害賠償;購屋民眾也別以為進行了房屋買賣的「AB約」不會被發現,因為許多會被判刑的AB約案例,都是後續產生了購屋糾紛而被相關的人員檢舉,或是被地政單位查出交易行情偏離市價太多而查獲這些不法的情事,因此建議購屋民眾還是老實地登載成交價格才是正道。  

 

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