房地產節稅效益仍在!前提是你要這樣做

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

自從房地合一稅制上路之後,房地產贈與的件數及贈與稅都出現大減的情況,這是因為子女如果日後賣掉長輩贈與的不動產,必須以「實際出售的市價」來當作課徵房地合一稅的依據,稅金暴增的情況下讓贈與房地產的節稅效果大打折扣。不過,地政士(即代書)業者表示,如果善用「自用住宅重購退稅」的方式,還是可以收到節稅的效益,只不過有很多小細節得特別留意。  

房地合一稅 ▲雖然房地合一稅制已經上路,不過房地產仍具備一定程度的節稅功能。  

在房地合一稅制還沒有上路之前,不少長輩之所以會用「贈與」不動產的方式,做為留財產給小孩的節稅工具,是因為當年計算不動產課稅的依據是以低於市價很多的「房屋評定現值」,當作是課稅的計算基礎,所以當子女日後賣掉這些不動產時,就可以發揮不少的節稅效果。例如父母親給了子女市價1,000萬元的房子,子女繳交的贈與稅計算依據卻是房屋評定現值的50萬元而已。  

但是現在只要是賣掉房地合一稅制實施之後受贈而來的不動產,都要以「出售市價—成本費用」做為實際獲利的金額,如果再搭配房地合一稅制規定的「短期出售」稅率級距35~40%的話,子女賣屋要繳出去的地合一稅可能就要高達200萬~400萬元。  

房地合一稅制的賣屋課稅級距

房屋持有時間 房地合一稅率
自用住宅6年以上 10%
非自用住宅 房地合一稅率
10年以上 15%
2~10年 20%
1~2年 35%
1年以下 45%

資料來源:財政部,房地王整理  

然而,這只是單純從投資賣屋的角度來看,繳出去的房地合一稅金當然很高,如果是把受贈的房屋以「重購退稅」的方式運用,也就是賣掉房子之後,再以買進房子自住的「換屋」方式,就能申請之前繳交的房地合一稅及土地增值稅的退稅。  

賣屋 ▲如果不懂賣屋的稅務問題,可以請教地政士等專業人員。  

舉例來說,小張的爸爸贈與小張一棟房子,小張一家人必須拿來自住,而且把這間房子登記在自己或配偶的名下。 住一段時間之後,小張把這間房子賣了,也繳了100多萬元的房地合一稅及土地增值稅。 賣屋後的兩年之內,小張再去買一間新的房子,就可以在申報當年度的綜合所得稅時,一併申請「重購自用住宅扣抵稅額」,把之前賣房子的房地合一稅及土地增值稅退回來。  

買賣房子 ▲買賣房子的交易總價很高,相關稅金能省則省。  

不過房地產業者表示,運用這種退稅方式要特別注意以下幾點:

1.賣掉的、新買的房子都必須是自用的住宅,而不能是店面或租賃住宅。

2.這項換屋的過程可以「先賣、再買」,也可以「先買、再賣」。

3.重購自用住宅的時間範圍限定在2年之內,超過就不能適用了。

4.新買進的房子在5年之內都一定只能自住,所以不可以遷走戶籍,連夫妻之間的贈與、換名也不行,當然也就不可以出售、出租或作營業用途。一旦日後這些違規事項被國稅局查獲,就會被要求補還重購的退稅金額,民眾不可不慎。    

 

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