房地產關鍵字!安心入住先搞懂約定專用

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

小陳最近想要買房子,看了很多物件之後,對於一間位在一樓的房子情有獨鍾,因為房仲業者告訴他,這間一樓房子的旁邊有法定空地,可以單獨給小陳使用,將來要烤肉、種花通通可以。可是小陳最近聽到很多別的社區住戶,彼此為了頂樓、空地使用權的爭議而鬧上法院的新聞,小陳深怕買了這間房子之後,也會深陷社區居民提告的訴訟之中。  

產權 ▲一樓旁的空地不一定就是屋主的產權,購屋前要先問清楚。  

究竟小陳是不是合法使用這塊空地?該不該擔心未來是否會面臨的訴訟問題?買了這種有額外空地使用權利的房子,又有什麼該注意的地方?首先,民眾在買房子的時候,大多會注意到「室內坪數」、「大公、小公(即公共設施)坪數」,如果換成「空間使用權利」以及「公寓大廈管理條例」裡的名詞用語,室內坪數就是指「專有部分」,是屋主自己擁有產權而且獨立使用的空間,公共設施的坪數則是指「共有部分」,是社區全體所有權人共同擁有產權、共同使用的空間,例如社區中庭花園、大廳通道、法定空地等。  

住宅建物使用區域的定義

比較項目 說明 舉例
專有部分 公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間,而且可以單獨登記為區分所有權之標的者 客廳、陽台、房間
共用部分 公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者 中庭花園、社區大廳、停車場車道
約定專用 公寓大廈的「共用部分」經約定供「特定區分所有權人」使用者 屋頂、露台、法定空地

資料來源:房地王整理  

然而,一個社區建案蓋好之後,周邊難免有一些畸零的空地出現,這些空地的產權是由全體所有權人所持分,但是一般的做法是就近歸給旁邊一樓的住戶來使用,於是就會形成小陳看上的這間-有法定空地可使用的一樓房子,這種情況就稱之為「約定專用」。  

所以小陳可以放心地合法使用這個空地,因為「公寓大廈管理條例」的第3條第5款就有載明:約定專用部分即公寓大廈集合住宅的「共有部分」經約定供「特定區分所有權人」使用。包括某一層樓住戶合法獨享的露台、頂樓的住戶使用屋頂空間等,也都是依據同樣的條文規定。  

約定專用 ▲約定專用必須經過區分所有權人大會決議,並且載明於管理規約裡才算數。  

不過,為什麼這些頂樓、露台及空地在使用上仍然常遭到其他住戶的抗議或阻擾,因為同一個條文也規定:這些約定專用、約定共用部分的範圍及使用主體(例如用途等),必須經過社區的區分所有權人大會決議通過,還要載明在此社區的管理規約裡,才算是有法律的效力。  

 

不能做違規使用

所以小陳如果想要買了房子之後,安心地使用這塊空地,就要先確認這個社區的管理規約裡,有沒有提到「共用部分供特定區分所有權人約定專用」的相關條文?如果沒有載明,要記得在購屋之後,在社區召開區分所有權人大會時提案建請決議,而且也要記得不可以違法使用(例如搭蓋違建、出租牟取私利等),以免日後衍生無謂的法律紛爭。  

 

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