真的假的?決定房地產業的興衰要靠這一招

chentang
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【房地王記者/邱和珍報導】  

高生育率是維持人口穩定成長的基礎,也是維持長期房市發展的關鍵所在,但全球目前有一個趨勢是:開發中國家如中國、印尼、泰國、馬來西亞,在過去數年裡經濟成長越穩定,但生育率卻是逐年下降;而已開發國家如台灣、南韓、日本,面臨國家經濟力越來越不理想,同時生育率也沒有明顯提升的困境,這兩項都是影響房市長期發展的變因,值得深入研究與探討。  

房價  

 

人口高齡化 衝擊競爭力

房地產和其他商品一樣,需要有年輕人投入購屋行列,才能讓房市欣欣向榮;倘若缺少這股年輕的力量,對房市發展恐有不利影響。提到年輕購屋族,就不得不正視低生育率所可能帶來的經濟社會問題。以台灣為例,在1970年至1975年間,台灣女性平均每年生育率達到3.4,高出維持人口長期平衡的2.1。這段期間正是台灣經濟起飛的關鍵時刻,平均每年經濟成長率高達10%,堪稱亞洲奇蹟。  

但好景不常,到了2010年至2015年間,台灣女性平均每年生育率已降到1.1,還不到維持人口長期平衡的二分之一,屬於全球最低生育率的一群,經濟表現也乏善可陳,2015年的經濟成長率甚至不到1%,只有0.8%。如果台灣少子化情形持續惡化,經濟表現也未見好轉,導致想要賣房子的老人超過有需要買房子的年輕人,屆時可能因交易量減少而迫使賣方降價求售,這對於偏遠地區房市來說,無疑是雪上加霜。但對於人口聚集的大都會區來說,因擁有就業機會多、交通便利及完善生活機能等優點,房市受影響程度較偏遠地區來得低。  

台灣房價
▲台灣房價一路飊漲的結果,讓年輕人買不起房子,最後變成不敢婚也不敢生。       圖片來源:房地王  

 

經濟成長背後的隱憂

在亞洲主要國家或地區中,以台灣房價跌幅最深。在2010年至2015年間,平均每年房價漲幅為1.92%,2013年還曾漲了3.61%,但到了2015年卻跌了1.03%,跌幅為其他國家之冠。如果台灣是房價跌幅最深的國家,那麼香港便是房價漲最兇的地區了。在2010年至2015年間,香港平均每年房價漲幅為3.14%,其中又以2012年5.88%漲最大,但到了2015年僅微幅上漲0.13%,兩者之間漲幅懸殊。  

東方之珠
▲向來被譽為「東方之珠」的香港與台灣同樣面臨高房價、低生育率的窘境。        圖片來源:香港旅遊發展局網站  

值得注意的是,在1970年至1975年間,香港平均每年的生育率為3.3,與台灣的生育率相當接近。但2010年至2015年間,香港平均每年生育率為1.2,與台灣同樣掉到全球最低生育率的一群。儘管香港目前仍是亞洲房價漲幅最大的地區,但如以台灣為前車之鑒,未來香港應該會隨著人口結構的變化而調整房屋價格。

  低生育率  

 

除了台灣與香港是屬於低生育率的一群,人口大國如中國大陸、日本、印尼等國,也都面臨了生育率下降的問題。根據《中國統計年鑒2016》資料顯示,2015年中國的生育率為1.05,相較於2014年的1.80減少0.75,也略低於台灣內政部戶政司所公布的2015年的生育率1.17,其低生育率與目前的高經濟成長率根本不成正比。

 
▲中國崛起已是不可擋的趨勢,但其生育率下滑也是不爭的事實,恐影響其未來競爭力。 圖片來源:上海市旅遊局官方網站  

日本從1990年下半年開始,生育率幾乎逐年下降,直到2015年才攀升到1.46,但因長期以來的低生育率,加上日圓貶值侵蝕了人均GDP,以致於人民也沒有多餘的閒錢購買房地產,結果供過於求,於是房價僅較上年上漲0.27%。  

經濟衰退
▲經濟衰退與低生育率讓日本人百感交集。                                   圖片來源:東京的觀光官方網站  

 

女性意識抬頭 結婚非人生首選

近年在國際上逐漸嶄露頭角的東協國家,不僅擁有6.18億龐大人口,還有豐富資源作為經濟發展的強大後盾,成為美國、中國、蘇俄等強權國家極欲拉攏的區域組織。

  房價  
在東協主要國家中,新加坡2015年的人均GDP突破5萬美元,但房價卻跌了0.93%,其餘像馬來西亞(漲1.43%)、泰國(漲0.59%)、印尼(漲0.96%)、菲律賓(漲1.10%)等國的人均GDP均低於2萬美元,但四國平均房價漲幅均在1%左右。  

馬來西亞
▲馬來西亞近年經濟表現亮眼,但生育率卻不見提升,與已開發國家同樣面臨少子化危機。       圖片來源:馬來西亞觀光局網站  

近年東協國家女性教育程度提高,社經地位也與日俱增,這些因素無形中也使女性結婚年齡往後延長,進而影響其生育率。因此,如何讓適齡者儘快結婚生子以提高生育率,已成為東協國家內政上的一大課題。   

 

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