不動產法律系列!頂樓平台可不可以唯我獨享?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

民眾在買房子的時候,通常比較沒注意到的部分就是「頂樓的使用」,可是一旦自己搬進去住了一段時間,突然需要使用到頂樓時,卻發現頂樓的空間被樓上住戶占用了。此時,別以為樓上住戶一定沒有「獨享」頂樓的權利,很多情況都是經過了相關的訴訟之後,民眾才會知道:原來頂樓的使用權有不少法律的問題在其中。  

頂樓 ▲買房子涉及的法律問題不少,頂樓平台的使用權利就常被誤解。  

前不久,就發生一位知名藝人使用住戶大樓的頂樓花園已經幾十年,最近卻被其他住戶聯名要求返還頂樓的空間而興起訴訟的新聞,令一般民眾意料之外的是,法院最後判決這位藝人勝訴,可以繼續使用頂樓的空間。法院這樣判決的理由究竟是為什麼呢?  

根據《民法》第799條以及《公寓大廈管理條例》第3條等規定,社區的頂樓(及其平台)屬於建築物的區分所有權人共同擁有,當然也就是「共同使用 」 (簡稱:共用) ,任何住戶不能占用或禁止其他住戶使用。不過,法界人士表示,共用部分有一種情況是可以約定給特定區分所有權人來使用,稱之為「約定專用」,例如頂樓平台、某樓層的露台、庭院就是屬於「約定專用」的空間。  

約定專用 ▲不只是頂樓,露台的使用也同樣屬於「約定專用」的範圍。  

那麼住戶們應該如何約定這些「約定專用」的使用權?依據《公寓大廈管理條例》的規定,必須經由社區的「區分所有權人大會」通過,並在規約中註明「供特定區分所有權人使用」;有的建商則會在預售屋買賣契約書直接請購屋者(即區分所有權人)簽下同意由特定的所有權人使用這些共用空間,這樣的「約定專用」也是成立的。如此一來,頂樓的住戶、有露台樓層的住戶就能合法使用這些頂樓平台或露台、庭院。  
然而,這項由社區賦予的使用權當然不能濫用,例如頂樓或露台的住戶不能在此平台上加蓋樓房或違章建築,也不能把「約定專用」的權利移轉或賣給其他住戶,更不能在通往頂樓的通道裡上鎖,因為頂樓平台仍然是社區住戶重要的逃生避難空間,但是如果頂樓房子出售給下一個屋主時,此屋主可以延續這項「約定專用」的使用權。  

頂樓約定專用 ▲頂樓的「約定專用」權利不可以拿來當作販售的籌碼。  

回到前面提到的藝人被控訴占用頂樓花園的案子,法院判決的理由之一是當初的購屋者簽下了特定所有權人使用「約定專用」的權利(亦稱「分管契約」),而且這幾十年來也都沒有住戶們表達反對的立場,這就形成住戶的「默示同意」,再加上這位藝人每個月還多繳了使用頂樓平台的社區管理費,因此判決此藝人可以繼續使用頂樓的空間。    

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