顛覆房地產觀念!真正的以房養老悄悄來臨

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

這幾年國內的銀行業界掀起的「以房養老」逆向房貸業務正快速發展,由於此項貸款業務受到有房退休人士的熱烈回響,所以原本最早只有公營行庫例如土地銀行、合作金庫、華南銀行等業者加入,現在包括中國信託商銀、台新銀行等新銀行業者也紛紛跟進此業務。然而,大家有所不知的是:最近房地產市場裡也開始流行另一種「以房養老」方式,而且運作的模式和上述銀行界的「以房養老」完全不同,可謂顛覆了大家對「以房養老」的認知。  

房地產 ▲房地產的用途很廣,「以房養老」的名詞最近就常常躍上媒體版面。  

最近房市裡悄悄出現的這個「以房養老」模式,其實就是以前大家認知的「收租養老」,也就是買下一間房子、再出租給房客,每個月收取的租金收入再拿來當作退休金、生活費。不同於以往的是,以前是房市的投資客買房子來出租,一方面以房租收入來繳房屋貸款、另一方面則是等著房價上漲,再伺機賣屋來獲利。  

現在房市裡悄悄出現的「以房養老」則是因為前一陣子立法院已經三讀通過公務人員、教職人員的優惠月退休金18%制度,將在2年後歸零,使得部分準公教退休人員提前規劃自己未來退休後的財務缺口,於是把腦筋動到現在「讓價空間拉大、租金報酬率增加、安穩收租當月退俸」的房地產裡。  

房地產 ▲具有收租利潤的房地產素有「啞巴兒子」之稱,是不少準退休人士的最愛。  

房地產業者表示,大家不要以為公教人員都是保守型的上班族,對財務或退休生活沒什麼規畫方案。事實上,公教人員對於投資、報酬率等算盤打得很精明,業者接觸到想要購屋當包租公、包租婆的人士,很多都是公教人員的底子。尤其最近廢止公教人員優惠定存18%利率的法案通過之後,有不少的公教人員甚至結伴來看屋、團購殺價,壓低了購屋總價就能獲得更高的租金報酬率。  

以總價1,000萬元、每個月收租3萬元的出租房屋為例,每年的租金報酬率就有3.6%(( 3萬x 12個月)/1,000萬元),如果購屋的價格因為建商讓利、團購議價等因素而以850萬元買到,每年的租金報酬率就會提高到4.23%(( 3萬x 12個月)/850萬元),比公教人員把退休金拿去銀行的定期存款利率大約只有1.1%還要多出3倍以上,難怪現在「收租養老」成為準退休公教人員的新寵。  

租金 ▲房屋總價買得越低,將來的租金報酬率就會越高。  

除了現在的房市價格已經修正到較為合理的行情之外,最近政府極力推動「住得安心」的租屋市場,讓租屋商機大增,再加上建商的預售屋建案也都為了因應房市「低總價、首購族買得起」的趨勢,而推出中、小坪數、總價不高的建案產品,更讓這些準退休的公教人員以現金(或極少的房貸)買房來出租,成為房市裡一股新風潮。  

 

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