不動產課稅看這裡!個人賣屋營業稅從寬認定

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

俗說話:「中華民國萬萬稅!」很多民眾只知道賣房子要繳土地增值稅、契稅,卻從來不知道賣掉房子也可能被要求得繳交「營業稅」。其實,以「個人」(非公司法人)的名義賣房子而被課徵營業稅的情況仍然存在,因為依照稅法的規定,只要民眾賣出任何物品時有牽扯到「營業」的行為,就要依法繳交營業稅。  

房子 ▲民眾如果經常性地賣掉手中的房子,恐怕要被課徵營業稅。  

只是民眾賣掉房子的行為如何被認定是「營業」行為?從以前到現在都出現了不少爭議,最近財政部就對此問題做出了最新的解釋令,常常出售房屋的民眾可得要多多注意最新的規定。  


一般稅務機關在認定民眾出售貨物是否為「營業」行為?直接認定的方式有兩項,一個是出售物品的數量、另一個就是出售物品的總金額。以現在最普遍的網路賣家而言,財政部規定這些網路賣家的課稅標準要比照實體小規模營業商店,也就是每個月銷售額未達到8萬元者,就不需要課徵營業稅,也不必向當地國稅局辦理營業登記。  

財政部 ▲各地的稅捐稽徵單位都是遵照財政部的稅務解釋令來查稅。  

至於民眾出售名下房子的總金額動輒數百萬、上千萬元,當然不可能以「銷售額」來認定是營業行為,所以國稅局在今年6月之前的認定方式,都是採用「一年賣屋數量超過6戶以上」就認定是營業行為,必須對營業人(即原本賣屋的屋主)再課徵營業稅。  

符合以下任一項個人賣屋就要課徵營業稅

項 目 說 明
具備營業牌號 不論是否辦理稅籍登記
設有固定營業場所 包括實體及網站商店
有雇用員工情事 協助處理銷售房屋事務
經常性或持續性銷售房屋 例外:房屋持有超過6年、或蓋屋前土地持有超過10年

資料來源:財政部  

看到這裡,大家或許會好奇:一般的民眾連一間房子都買不起,有可能一年賣到6戶以上的名下房子、變成專門賣房子的營利機構嗎?答案是「有可能!」只是這一類民眾的人數並不多,但是為了課稅的公平性,國稅局當然也要認真追稅到底。例如法拍屋市場的投資者先以低價標下法拍屋,再於中古屋市場以較高的房價出售牟利。  

房地產 ▲民眾如果繼承一大筆房地產,就有可能經常性賣掉很多房屋。  


還有一些民眾專門組團買下低價或斷頭(民眾無力繳交房貸)的房子,再伺機賣屋獲利;或是因為繼承、分家產、與建商合建土地或自地自建而分到大量的房屋,這一類的民眾一年都有可能賣出不少房子,但是卻不是以「營業利益」為目的,所以財政部決定從善如流,放寬個人出售房屋課徵營業稅的認定,取消「1年賣6戶以上」的規定,改為稅捐機關必須舉證民眾有「持續性」或「經常性」的銷售房屋行為,才能課徵民眾賣房子的營業稅,所以想投資房地產的民眾不必再擔心營業稅會增加稅金負擔了!    

 

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