原來台北市蛋黃區出現破盤價是因為這個原因……

janechiu
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【房地王記者/邱和珍報導】

每逢豪大雨或颱風來襲,台北市低窪且易淹水區紛紛警戒,有些區段因常淹水,平均房價比區域房價低,例如位處蛋黃區的忠孝西路一段,去年(2016)住宅平均交易價格較上年下跌22.2%;但也有因常淹水而加大補漲幅度,例如北投區承德路七段去年交易均價較上年上漲78.3%,顯示氣候因素對於台北市房價具有相當重要的影響。  

蛋黃區
▲台北市中正區忠孝西路一段(新光三越商圈一帶)因位於淹水警戒區,成為蛋黃區房價跌幅最高的區段。 圖片來源:房地王  

 

極端氣候挑戰水利工程極限

 

台北市的氣候深受盆地地形影響,尤其是到了夏天,盆地周圍的山區常有午後雷陣雨,突如其來的暴雨,從山區傾洩而下,常造成低窪地區積水。此外,每年5、6月的梅雨季節,以及7至9月間的颱風,因降雨過於集中,使洪水的流速及流量驟增,導致河川水位劇增,加上龐大水量已超出台北市雨水下水道的設計標準(原排水系統設計的降雨強度為每小時 78毫米),以致於大量洪水溢堤並流竄市區,尤以低窪地區最為嚴重,積水路面水深可達30公分以上,超過半個輪胎高度。

 

  建築用地

一百多年來,台北市人口大幅增加,對建築用地的需求也跟著增加,使得原本用來調節水量及儲蓄水量的滯洪地區,開發成為不適合人居住的建築用地。這也導致雨水直接且快速地排入市區河川內,並造成中下游地區局部淹水。儘管流經台北市的河川大多已施作堤岸加高工程、河道浚深或設置抽水站,但因台北市發展快速,再多的防堵設施,仍然無法抵擋因氣候變遷所帶來的災害衝擊。  

低窪地區
▲極端氣候所帶來的瞬間強降雨,常造成低窪地區路面道路積水,影響用路人行車安全。 圖片來源:房地王  

 

同是淹水警戒區 房價兩樣情

以台北市文山區為例,只要每小時雨量達78毫米,鄰近景美溪的周邊街道(如木柵路三段、木新路一段及二段等)就會發生淹水災情。又如北投區的洲美平原及士林區的社子島,皆屬河川下游的沖積平原,平均海拔只有2.5公尺,每逢豪大雨這些低窪地區的周邊街道(如位於社子島的延平北路八段及九段、洲美平原的承德路七段)就會發生積水現象。

 
淹水警戒區
▲台北市北投區中和街雖位於淹水警戒區,但因生活機能完善且房價親民,人口稠密。圖片來源:房地王  


前述區段因常淹水,所以房價會比同區域來得低一些;但遇到房市回溫時,價格補漲空間反而更大。例如位於北投區承德路七段去年平均交易價格為1803.8萬元,較上年上漲78.3%,但也有例外。忠孝西路一段雖位於台北市蛋黃區,但因屬於淹水警戒區(指每小時雨量達78毫米即有淹水之虞),該區段去年住宅平均交易價格為926.6萬元,比上年下跌22.2%。


  購屋  

 

未雨稠繆  防患未然

由於極端氣候所引發的瞬間強降雨,已超過原下水道的設計標準,所以台北市12個行政區都可能發生道路淹水情形,差別就在於淹水深度。有鑒於此,建議在購屋前,除了留意建築物周遭的排水設施以外,還需留意以下相關事項,如此才能防範得宜,減少財產損失: 1、留意建築物周遭溝渠結構物是否遭到損壞。如果是大樓社區,建議詢問大樓管理員管委員會是否定期派員檢修。

  水溝蓋
▲正常的道路水溝蓋。    圖片來源:房地王  

2、留意排水溝上的水溝蓋是否被違規佔用、拆掉或封起來。由於道路排水溝屬於公共設施,凡涉及違規佔用、建築,有關單位大多會代行查報違建拆除。若私自將排水溝蓋拆除或封起來,以致於清潔隊無法清淤,也可能會因違反下水道法及水利法相關規定而受罰。  

建築物

圖片來源:房地王  

3、留意建築物出入是否設置防水閘門(板)。為避免因颱風、豪雨造成建築物及停車場積水,建築物一樓出入口及地下室停車場車道出入口應設置防水閘門(板)。一般來說,防水閘門(板)的高度應為90公分以上,否則若連續下了好幾個小時的雨,每小時雨量都超過78毫米,積水還是有可能會滲入建築內。

4、留意是否設有雨水回收再利用系統。有些建築物設有類似儲水功能的雨水再利用裝備,這種防洪設計以基地達一定規模的新建築較多;小型基地或舊社區建築若要設置這種具備儲水功能的防洪設施,在實物操作上難度較高。

5、淹水警戒區的地面樓層較易積水,所以買房最好選擇較高樓層;新社區因地基較舊社區高,建築物進水情形應較少,但最好在大雨或颱風天過後看屋,仔細檢查牆壁油漆是否有嚴重色差。另外檢查電表,水表與插座開關是否有水痕。  

 

   

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