對保辦房貸先看過來!幾件令人傻眼的事要注意

盧振池
分享:
瀏覽數 :  8,429

[房地王/胡兆陽報導]  

最近不少建商加緊趕工完成新成屋的建案,希望能趕在6月底之前完工、交屋入帳,這樣建商的上半年財務報表才會好看一些。於是買預售屋的民眾在這個建案完工沒多久,就收到了建商請你去銀行對保、辦理房屋貸款的通知。但是就在這個階段,會有很多令購屋人傻眼的變化,如果沒有做好準備肯定會讓人吃了一肚子氣。   

建案 ▲目前正值建案的完工、交屋潮,購屋者最好提前準備對保、辦房貸的資料。  

 

一、對保流程提前

一般買預售屋的流程是:付訂金、簽約、開工、工程期間付工程款(標榜「工程零付款」的建案則沒有這一項)、完工、使用執照核發、用印完稅、對保辦房貸、驗屋、交屋,最後是銀行撥款給建商。  

其中,對保、辦房貸的部分通常是由建商提供的銀行來服務(民眾也能自己找房貸銀行),但由於建商會擔心少部分購屋民眾可能遇到「房貸申請不過」的問題,因此在建案的使用執照核發下來之後,就提早通知民眾先去銀行辦理對保、房貸事宜,所以準備交屋的民眾也要跟著早一點準備好年度收入、財力證明等文件,以免措手不及!  

 

房貸 ▲房貸核准與否、成數的多寡都要看銀行的作業規定。  

 

二、房貸成數不是建商決定

最令民眾傻眼的應該是,有些建商在預售屋買賣契約書裡告知購屋民眾可申請「8成銀行貸款」,但是跑去和銀行對保、辦理房貸時,銀行卻告知最多只能貸款房屋總價的7成。以一棟總價1,000萬元的房子而言,少了1成的房屋貸款額度,等於自己要在極短的時間內拼出100萬元的自備款,恐怕沒幾個人做得到。  


房貸成數之所以會有這樣的變化,銀行業者解釋主要是房貸成數的多寡與借款人(可含保證人)的年收入有關,通常是「年收入要達到貸款總額的20%以上」,而且民眾當初簽約時沒有看清楚的是,契約書裡會寫明「實際核准房貸成數以承辦銀行或主管機關為主」,所以房貸成數絕對不是建商說了就算數。  


申請房貸申請房貸之前要多多比較各家優惠條件,才能找出最有利的貸款銀行。  

 

三、公司貸款有玄機

另一種建商所說的「80%房屋貸款」,通常會加上小小的字寫著「10%公司貸款」,這是指房屋總價的10%價款可以在交屋之後,1~3年之內按月分期還給建商,財力雄厚一點的建商就算你免息,中小型建商則可能算你年利率3~5%的利息,所以決定借款之前一定要向建商問個清楚。  

 

四、年期拉長影響房貸成數

針對想要申辦「30年期房屋貸款」的購屋客戶,有些銀行為了控管房貸的營運風險,還會再降低申請人的貸款成數,例如從80%變成75%、從70%變成65%;有些銀行所提出的「特別優惠利率」房屋貸款(利率可以減少約0.05個百分點),則是只針對一併申辦房貸壽險商品的客戶,一般申貸戶並不適用,因此申請房貸之前務必多多比較各家銀行的規定。   

 

關於記者 盧振池

提供房地產知識與分享買房子秘訣,擄獲許多讀者支持。

相關文章: