不動產法律系列!斷頭戶別發生在自己身上

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  


最近國內的房地產市場開始熱烈討論起「斷頭戶」這個名詞,原因倒不是經濟景氣變差,使得斷頭戶變多了,而是很多民眾想在此房市景氣反轉向上之前,看看能不能買到便宜的「斷頭戶」?究竟什麼是「斷頭戶」?如何才能避免自己辛苦所買的房子不會變成斷頭戶?  

房子 ▲房子的總價通常不低,萬一財務規劃沒做好,很可能變成斷頭戶。  

所謂「斷頭戶」是指民眾在購買預售屋或是中古屋之前,沒有仔細算好將來要繳交的工程自備款或銀行房屋貸款,自己到底能不能付得出來,以致於到了繳不出錢的時候,或是眼見房價下跌而不想再承受擁有這間房子的損失,於是拒絕繼續付錢出去,房子將被建商或是銀行依照「違約」的理由而解除買賣契約。  

由於這兩種情況都是遭逢「了斷」解除買賣房屋合約的處境,差別只在於一個是被動(建商、銀行發起)、一個是主動(自己發起),因此被解除買賣合約的房子就稱之為「斷頭戶」。  


房子 ▲與其房子被建商、銀行斷頭,還不如自己賣屋換現金比較好。  

法界人士表示,一旦走到解約這條路,此預售屋建案的建商就可以依據買賣契約書的規定,沒收之前民眾所繳交的購屋自備款(含工程款),例如民眾已經繳了100萬元的自備款,建商就能沒收這100萬元,但是沒收的金額有上限的規定,最多不可以超過內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」的規定—購屋(含土地)總價的15%。  


建商 ▲預售案的建商可以沒收斷頭戶先前所繳的自備款,但是沒收的金額有上限規定。  


如果民眾買的是成屋,解約的發起人就換成是銀行,不過銀行也不致於你一個月的房屋貸款沒繳就狠心解除房貸合約。銀行業者表示,針對1~2個月沒有繳房屋貸款的人,銀行會先用電話催繳,3個月沒繳房貸之後,貸款銀行就會向法院申請支付命令等措施;大約6個月沒繳房貸的話,房子就會被法院查封、變成法拍屋了。  
因此,想要避免自己買的房子變成斷頭戶,在購屋之前就要先衡量自己的還款能力,評估的方法不外乎以下各種方式:

 
家庭(購屋前)資產負債表編寫範例

資   產 負   債
現金 5萬元 親友借貸 10萬元
定存 200萬元 汽車貸款 20萬元
股票 100萬元 信用卡費 2萬元
汽車 50萬元(殘值)    
       
淨值(資產-負債) 323萬元    

 

1列出整個家庭的資產負債表、以及每個月的收入支出表,有助於暸解家庭的財務狀況。

2算一算如果買了房子之後,每個月的房屋貸款金額是否壓低在家庭總收入的3分之1以下。

3如果一定會超過3分之1,家庭的財務狀況能不能讓你降低房貸申辦成數或金額?或是改申請30年期的房屋貸款?還是另外再找總價便宜一點的房子,才不必擔心日後繳不出房屋貸款。

 

關於記者 盧振池

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