預售屋實價登錄將提前!查閱行情要更用心

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  


內政部實施的「不動產交易實價登錄資訊制度」一晃眼已經過了5年了,許多民眾想要查詢附近房屋交易的資料,只要在網站上按一按手中的滑鼠,就能得到最近成交的不動產行情。不過,對於預售屋的成交資料卻不是最新的,因此最近內政部所公布的實價登錄修法重點,其中之一就是「縮短預售屋交易申報的期限」。這項改革將使得預售屋交易資訊更透明,對購屋民眾有利,但是民眾也要跟著改變對預售屋市場的認知。  

實價登錄 ▲內政決定研擬把預售屋實價登錄的時程,提前到買賣簽約後30天以內。  

目前根據預售屋實價登錄制度的規定有兩種:第一種情況是預售屋建案是委託代銷公司代為銷售的,交易的實價登錄資料可以等到代銷公司和建商的銷售合約結束後的30天以內,再將銷售、成交等資料上傳到實價登錄網站上,其原因是顧及銷售的戶數很多,讓業者作業方便、也讓登錄的資料有其完整性。  

第二種情況是如果這是建商自己銷售的建案,則法令上允許等到預售屋完工交屋、產權移轉給購屋民眾之後,建商再整批把成交的資料登錄上網即可。  

 

預售屋 ▲預售屋的價格變動比成屋大,看實價登錄時要更小心。  

這兩種預售屋實價登錄的方式,對於民眾想要早一點知道這個預售建案的成交行情,幫助性並不大。舉例來說,第一種建商委託代銷公司銷售預售建案的情況,代銷期間短則半年、長則1年~1年半都有可能,等到代銷合約結束才看到的成交價格,已經是時間隔了很久之後的價格,而且民眾就算看了實價登錄價格而想買這個建案,說不定已經賣光光或結案買不到了。  

預售屋實價登錄研擬新制與舊制差別

比較項目 研擬新制 現行舊制
登錄時間 買賣合約書簽約後30天以內 1. 代銷業銷售結束後30天以內 2. 建商自售,建案交屋後登錄
優點 民眾可快速得知成交行情 整批上傳資訊較為便利且完整
缺點 資料較零散,容易以偏概全 實價資訊不夠即時
注意項目 要當心人頭戶介入登錄價格、退訂戶等資訊 實價揭露前的時間斷層及行情變化

資料來源:房地王整理  


至於第二種情況是建商自己銷售的建案,那麼實價登錄出來的價格更是房子完工交屋、移轉產權時的2年前預售簽約房價,更減損了不少實價登錄的參考價值,所以這次內政部修法、打算把預售屋的實價登錄時程提前到「買賣契約書簽約完成30日之內」,讓購屋民眾在預售屋銷售的階段,就能掌握這個建案的實價行情。  


嚴格來說,這樣登錄期限的改變對購屋民眾是好事,不過房地產業者仍然建議民眾要當心可能出現的交易問題:  
預售屋 ▲預售屋的高低、前後、中間或邊角的房價差異甚大,所以別太神化實價登錄的資訊。  

 

  1. 投資客、或人頭戶購買預售屋、登錄交易的實價之後,沒幾天又反悔退訂,使得實價登錄的數據出現大變動,可能因此影響預售建案的真實行情。
  2. 預售建案因戶別的差異而價格有所不同,例如高低樓層、是否有景觀、臨路與不臨路、採光及通風等條件,都會產生每坪3萬~5萬、甚至10萬元的差距,所以不能只看實價數字來買預售屋。
  3. 預售屋價格更透明,使得業者不能亂拉抬行情,相對的,民眾也要有比較難殺到低於行情價的心理準備。



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