不動產法律系列!解約金比例不是鐵板一塊

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

前幾年是房地產建案的推案高峰期,這些預售屋建案剛好在今年陸續完工、辦理交屋,不過有極少數已購客戶因為本身的財務問題而想退屋、解約,尤其今年有些房市建案是地租不斷調漲的「地上權」建案,使得有些已經下訂的民眾也萌生退屋的想法。雖然退屋、解約是購屋者的自由,不過從買賣契約的法律立場而言,民眾辦理退屋、解約時勢必要付給建商一筆違約金,但是要留意的是,不必多給的錢可得一分錢也要守住啊!  

房地產 ▲房地產的總價很高,買了之後想要退屋,要先想一想解約金的問題。  

以前關於預售屋建案的買方違約規定,常常任由建商在買賣契約書裡自訂「買方違約、退屋時,需支付賣方 房屋加土地總價款的20%做為違約金」,有的甚至自訂到25%,但是自從內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」裡「應記載事項」規定,買方違反有關付款條件及方式(包括解約、退屋)者,賣方得沒收依房地總價款的百分之○○(最高不得超過百分之15),實際數字以雙方協商、簽訂的合約為準。  

至於這個「○○」的比例,指的就是建商和買方都同意出來的比例,而且不得高出15%。此外,建商沒收的金額也不能超過買方已繳出去的自備款。舉例來說,小陳買下總價1,000萬元的預售屋建案,和建商也簽訂違約金是房地總價的15%。當小陳已經繳了自備款+工程款約90萬元時,才決定向建商提出退屋、解約的要求,此時建商除了沒收90萬元之外,不可以要求小陳再繳60萬元,以便補足總共150萬元(1,000萬 X 15%)的違約金。  

預售屋契約書 ▲預售屋契約書裡的條文很重要,許多購屋權益都要依靠它。  

由此可知,坊間常說的「預售屋總價的15%當違約金」的比例,其實是可以協商的,不是一定非得用「15%」的鐵板一塊,但最好是在和建商簽訂預售屋買賣契約書時,就談好這項違約金的計算比例,不要等到要解約、退屋了,才硬著頭皮向建商「拗」、要求降低違約金的比例。尤其很多購買預售屋的民眾,在簽約的時候總是以為自己不會有走到「解約」的這一天,所以不把契約書的內容當作一回事,等到需要用買賣契約書的條文來提升自己的權益時,已經來不及了。  


建商之所以不會同意退屋客戶的違約金少繳一點,除了是為了顧及自身財務以及公司股東的權益之外,也深怕「順了姑意,逆了嫂意」,答應了這個客戶少繳違約金的要求之後,其他的解約客戶勢必也會來「盧」、要求調降違約金的計算比例,那就真的會沒完沒了!  

退屋 ▲退屋的違約金及申辦手續都很費事,寧可在購屋前仔細想清楚。  

 

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