地上權買家在爭取什麼?三大問題有待解決

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

買下預售屋建案、再經過2年多的等待,終於等到了交屋日期,民眾的心情應該是開開心心的才對,但是事實上,台北市最近卻發生一個案例是演變成:購屋者跑來建商的股東會上抗議,這到底是什麼原因?原來是購屋民眾買了號稱史上銷售狀況最好的地上權住宅建案,但是直到交屋前夕才發現買到的地上權住宅,和當初自己想得很不一樣。
  地上權住宅 ▲地上權住宅的相關法令不完備,購屋民眾有話要說。  

俗話說:「前事不忘,後事之師。」這次別人的購屋紛爭正好可以給未來想要買地上權住宅的民眾,當做是自己以往的親身經驗,在下訂、購屋之前好好的想清楚、看明白這個地上權建案是不是符合自己的需求,而不是一昧地只想著「房價較便宜」就買了下去!  

 

問題一 地租漲太凶

首先,這幾年只要是地上權的住宅建案都會遇到「地租大漲」的問題(以公告地價年息率3.5%計算土地租金)。這次抗議的購屋民眾就認為當初買地上權房子時,一戶地租平均每年大約只要繳6.5萬元,但是經過這幾年的公告地價調漲、土地地租跟著上漲,現在要繳到9萬多元,住戶根本無力負擔,也痛批政府提出地上權的土地,卻沒有做好後續稅負的配套措施。   然而,這個「地租大漲」的爭議不只購屋民眾受苦,建商自己也是受害者,不但剩下的餘屋難賣、要繳交餘屋的地租給政府,房子蓋好了也被買者刁難交屋。為了展現誠意,此案的建商提出未來10年上漲的地租,全部由建商自行吸收的承諾。

  公有土地租金 ▲公有土地租金漲太凶,可能造成政府、建商、民眾三輸的局面。  

而政府為了解決地上權住宅「地租大漲」的問題,也決定新的地上權開發案,其地租金額將改採「部分固定、部分浮動」的計算方式,也就是以「決標當年公告地價的2.5%+往後調整的公告地價1%」做為地上權土地租金的計算標準。   無論如何,從這項爭議點可以得知,未來民眾新買的地上權住宅地租金額將不致於像這幾年那樣大漲了,但是購買前還是得先計算自己付不付得起地租金額才行。  

 

問題二 房屋產權歸屬

抗議民眾認為,地上權的房屋貸款應該是向銀行申辦,這個案例卻是向建商申辦「分期貸款」來購屋,以致於無法適用優惠房貸的利率,權益明顯受損。不過,這是因為地上權的房屋依據「可、不可以過戶到買方名下」而分為「可分割」、「不可分割」的類型,此建案的地上權被國有財產署限定為「不可分割」類型的開發案,所以房子只能登記在建商的名下,房屋貸款的借款人就只能是建商,不是購屋民眾,如此一來,購屋民眾付了錢卻只有房屋的使用權,而沒有建物所有權。  


可分割不可分割地上權住宅的差別

比較項目 可分割地上權住宅 不可分割地上權住宅
土地產權 政府 政府
房屋產權 購屋民眾 建商
房貸借款人 購屋民眾 建商
每坪售價 市價的6~7折 市價的5~6折
房貸成數 最高6成 依建商自訂
轉手難易度 較容易 較不易
適合族群 較年輕購屋者 中、高年齡層者

資料來源:房地王整理  

好在最新釋出的地上權開發案都已經被國有財產署設定為「可分割」的類型,但是以前的地上權建案則不適用,可見想買地上權住宅的民眾一定要搞清楚,這個房子是「可分割」還是「不可分割」的類型?只有房子的使用權、還是擁有房屋產權?如果是屬於「房屋使用權」的房子,也不是不能買,而是購買的房價一定要更低才行。  

 

問題三 法令不完備

由於房屋的產權登記在建商的名下,當初被國稅局認定為「非自住」,所以要課稅率較高的房屋稅,繳交的分期款項屬於「營業行為」還要再課上營業稅,買了這種地上權房屋的民眾且不是變成冤大頭。所幸,國稅局也覺得這樣的稅賦認定有失公道,已經修改為「符合自用住宅」的規定,營業稅也可以免繳。  

▲政府的地上權法規要跟上房地產開發的腳步,才能保障購屋民眾的權益。

  由此可知,現行許多地上權開發案的法規修訂還跟不上民眾權益的保障,政府單位總是問題出現了才慢慢檢討,讓不少購屋民眾吃了悶虧,在相關法令還不夠完備之前,民眾買地上權的建案一定要特別留意自身的權益。 

 

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