贈與再賣屋反而稅金繳更多?夫妻不動產節稅從寬認定了

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

大家常笑說:「中華民國萬萬稅」,尤其是房地產的交易金額都很龐大,相關的稅金也很高,但是如果能多暸解稅法的最新規定,那麼稅法就像一般的法律一樣,可以保障讓持有房地產的民眾合法節稅!例如最近財政部就放寬對「夫妻贈與」房地產的課稅規定,可以為民眾省下大筆稅金,民眾不可不知!  


房地產 ▲房地產的金額龐大,懂得稅法、能省下來的稅金也會很龐大。  

首先在現行的稅法規定,每個人在賣掉名下的不動產時,一輩子有一次的「自用住宅」土地增值稅優惠稅率是10%,非優惠稅率則是土地漲價總數額的差異而有20%、30%、40%不同稅率;另外,稅法也有規定:夫妻之間的不動產相互贈與,不必課徵贈與稅。  

換句話說,假設丈夫已經在上次賣房子的時候,用過自己一生一次的自用住宅土地增值稅率10%,而這次要賣另一間房子會被課到20~40%不等的土地增值稅率時,丈夫就可以把房子「贈與」給妻子,再以妻子的名下產權去賣掉房子,讓妻子去運用她的「一生一次自用住宅土地增值稅率10%,這樣就可以省下2~4倍的土地增值稅稅金。  

贈與房子 ▲現在夫妻贈與房子、再出售,只要條件符合舊制,就可以免課房地合一稅。  
問題是:在房地合一稅制還沒實施之前,丈夫贈與妻子的這棟房子就算出售,也不必繳一毛錢的房地合一稅,只要用房屋評定現值計算出所得總額,再併入個人綜合所得稅申報(稱之為舊制)即可。  

但是在去年1月1日房地合一稅制實施之後,所有贈與而來的不動產要出售時,就要依照「公告現值」當做是取得成本,再以實際出售價格來算出獲利金額(=出售價格-公告現值),最後乘上房地合一稅率就是要繳給政府的鉅額稅金(稱之為新制)。

  賣屋適用的舊稅制、房地合一稅新制的差別

項目 舊制 新制
實施日期 2015年12月31日以前 2016年1月1日
計算方式 以房屋評定現值計算所得稅額,再併入綜所稅 售價-買價-成本-土增稅=獲利金額 獲利金額×稅率
稅率 依個人綜所稅率5~45%計算 持有1年以內為45% 持有1年~2年以內為35% 持有2年~10年為20% 持有10年以上為15%
免稅條款 財產交易損失可扣抵所得 自住滿6年以上有免稅額400萬元,超過者稅率為10%

資料來源:財政部,房地王整理  

例如上面的例子,妻子以1,000萬元的價格賣出丈夫贈與的房子,但是公告現值是300萬元,等於財政部認定這次的賣屋獲利是700萬元(1,000萬元-300萬元),假設夫妻兩人合計持有這間房子超過2年、不足10年,房地合一稅率就是20%,那麼這次的賣屋行動就要繳140萬元(700萬元 × 20%)的房地合一稅,等於這對夫妻用「贈與」的方式想要節省土地增值稅,卻多了這筆鉅額的房地合一稅。  


因此財政部最近做出解釋令,如果丈夫或妻子如果在房地合一稅制實施(2016年1月1日)之前買來的不動產,在2016年1月1日房地合一稅制實施之後才進行相互贈與、再出售的情況時,只要夫妻共同持有不動產的時期滿2年,就可以適用舊制,只要用房屋評定現值計算出所得總額,再併入夫妻當年度的綜合所得稅裡申報就行了,預計可以省下上百萬元的房地合一稅,所以夫妻合法節稅的權益可別讓它睡著了。   

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