房地合一上路後首次報稅!賣屋申報要懂這些

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

去年有賣房子的民眾看過來!由於快要到了申報個人綜合所得稅的時候,而房地合一稅新制就是從去年1月1日開始的,到今年5月正好要申報賣房子的所得,但是有些民眾賣房子卻是適用舊制,舊制和新制的申報所得稅方式是不一樣的,民眾可別搞混了。  

凡是去年(105年)有賣掉房子的民眾,在今年5月申報綜合所得稅之時,先確認賣房子是適用舊制、還是房地合一稅新制?  

賣屋 ▲房子什麼時候買的?攸關賣屋時,適用新稅制還是舊稅制。  

一、如果這間房子買進的時間點是在民國104年12月31日(含)以前,而且賣掉前的持有期間也超過了2年之久,就適用舊制。適用舊制的民眾,賣屋的當下就要繳清土地增值稅,所以只要管賣屋所得該怎麼申報到綜合所得稅裡就行了。舊制的賣屋所得計算有兩種:

  第一種叫「核實認定」,公式是: 賣屋所得=(出售價格-買進價格-買進房屋的相關費用)× 出售時房屋評定現值/出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值) 至於什麼是「買進房屋的相關費用」?包括契稅、印花稅、代書費、房仲服務費、代書費等等,不過申報時要附上這些費用實際的單據,不能口說無憑。  

買房子 ▲買房子所繳納的所有費用(包括鉅額的房仲服務費)都可以列為交易成本。  

第二種叫做「標準認定」,公式是: 賣屋所得=(房屋評定現值 ×當年度售屋財產交易所得標準%) 值得注意的是,「當年度售屋財產交易所得標準%」由財政部公告,每個縣市、鄉鎮的比率都不一樣,而且必須是賣屋的民眾無法拿出原始買屋的價格證明時,才能運用這個「標準認定」公式當做是售屋所得。

 
六都105年度售屋交易所得標準

都市 售屋所得核定標準
台北市 41~46%
新北市 14~35%
桃園市 8~23%
台中市 8~26%
台南市 8~17%
高雄市 8~26%

資料來源:財政部,房地王整理  

二、如果這間房子買進的時間點是在民國103年1月1日(含)以後,而且賣掉前的持有時間還未滿2年,就適用房地合一稅新制。

  售屋 ▲財政部訂定的售屋交易所得標準都公布在部內的網站上。  

適用房地合一稅新制的民眾,依規定必須在出售房子、完成產權移轉手續後的30天之內就要申報、繳完房地合一稅,因為房地合一稅採用的是分離課稅,所以今年5月不必再把售屋所得列入個人綜合所得稅裡的財產交易所得。   

 

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