購屋利息扣除額有限制!這樣申報對了嗎?

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

現在正是報稅的季節,購屋民眾最渴望所得稅能少繳一點的地方,就是只能指望房地產的項目能多一點扣除額。算來算去就只有「購屋利息扣除額」最有用,因為這項扣除額最多可以扣除的金額高達30萬元。不過,想要扣到這麼高的金額並不簡單,還要符合以下很多規定,不是自己繳多少房貸利息就能全部扣除,因此購屋族在報稅的時候要特別留意:  

 

一個申報戶以一屋為限

很多報稅民眾以為只要是「購屋利息支出」就可以列為扣除額,這個觀念其實是錯誤的。因為購屋房貸利息扣除額全名叫做「自用住宅購屋利息扣除額」,所以第一項條件就必須是「自用住宅」的房屋貸款利息才能列為扣除額,而且「第二棟房子的貸款(不論產權在丈夫或妻子的名下)」、「商辦或營業用屋舍」或是正在收租金的房子,其房屋貸款的利息都不能列為扣除額。  

房子 ▲把房子租給房客,其房貸利息不能申報為購屋利息扣除額。  

換言之,每一個報稅戶的購屋利息扣除額只能申報一戶房子,至於這間房子的產權則不限定是「納稅義務人」的名下,房子如果是配偶的名下、受扶養親屬的名下也都可以列為扣除額。  

 

增貸、二胎利息不符規定

很多民眾還了房屋貸款好幾年之後,再向同一家銀行增貸原有的房屋貸款,來買車、出國旅遊或是做為創業基金,這種情況下的房屋增貸利息支出是不能拿來當做扣除額的。至於坊間的「二胎房貸(把房子拿去「二次抵押」再向別家銀行増貸借錢)所產生的利息支出,那就更不符合購屋利息扣除額的規定。  

二胎借款 ▲二胎借款的利息支出屬於一般借款,不在稅法的購屋補助範圍。  

 

轉貸利息有區分

還有另一種類似上述的情況,那就是如果購屋民眾去年有進行「房貸轉貸」時(房屋貸款從A銀行轉到B銀行),購屋利息扣除額該怎麼計算呢?稅務人員表示稅法上的規定是:如果房屋貸款從A銀行轉到B銀行時,房貸的金額接續未還款的金額、都沒有改變,那麼原本有多少利息支出就全部可以列為扣除額;如果房屋貸款從A銀行變成B銀行,還増貸了更多的金額時,那麼増貸利息的部分是不能列為扣除額的。  

 

先減掉儲蓄特別扣除額

「儲蓄特別扣除額」是政府為了鼓勵民眾多多儲蓄,所以規定銀行給你的定期存款、活期存款的利息,或是基金公司給的配息等收入,可以列為所得扣除的項目,但是扣除的總額不能超過27萬元。  

購屋 ▲購屋房貸利息要先扣掉定存、基金配息等收入,剩下的金額才能當扣除額。  

一些有房貸借款的民眾在銀行裡也有大筆的存款,目的倒不是為了賺取高額利息,而是為了生活上或做生意的周轉之用,但是這種「身邊有錢,又借了大筆的房屋貸款」的情況,在申報所得稅時就會形成享有「儲蓄特別扣除額、購屋利息扣除額」雙重扣除所得的優勢。  

所以稅法上規定:報稅的民眾要先把購屋利息扣減活存、定存、基金配息等金額,剩下的部分才能當作購屋利息扣除額。舉例來說,購屋利息支出合計為15萬元,定存利息加上基金配息總共是7萬元,那麼購屋利息扣除額就只能申報8萬元(15萬-7萬元)。    

   

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