房市逆勢操作!標下凶宅有利可圖嗎?

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

法務部行政執行署台中分署最近拍賣一戶凶宅,意外引起新聞界的注意,原因是這棟凶宅在第一、第二拍都流標,但是在第三拍時,卻創下6人投標的罕見例子。會有這麼多人投標凶宅,難道是投標民眾嗅到未來房價回升之後,凶宅房價也會跟著上漲的商機?還是民眾注意到買下廉價的「凶宅」來自住,也是另一個購屋的選擇?  

「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格。」法拍屋業者表示,這戶凶宅的標售案意外引起民眾熱絡的下單,正印證了房地產業界常說的這句話。  

▲有重大事故的房子價格會相當低廉,這是否會誘發出投資價值?  

原來這戶大約34坪的凶宅是在民國104年行政執行署的官員到房子裡面時,意外發現有人在現場非自然死亡已成白骨,以往不必在拍賣公告裡標示物件瑕疵,但是按照現行法拍屋標售的規定,必須標示為「凶宅」。然而,此戶的地點雖然位在台中市熱鬧的住宅區裡,第一拍的底價訂為400萬元,每坪拍賣單價11.7萬元,和附近的房價每坪約16萬~17萬元相比,大約只少了3分之1而已,當然以流標收場。  

隨後,按照規定第二拍的底價必須打8折、成為320萬元,每坪約8.9萬元,大約是市價的54折,結果還是乏人問津。業者認為,一般凶宅的行情大多在市價的一半以下,這樣的第二拍底價還是太貴,所以仍然沒有人投標、最後以流標收場。一直到最近的第三拍底價-總價256萬元(每坪約7.5萬元,已經是市價的45折)出現之後,才吸引了6位民眾投標,最後得標價格則是288.8萬元,每坪約8.5萬元。  

▲凶宅屬於重大的物件瑕疵,法院拍賣之前必須先在公告裡標註給民眾知道。  

業者分析民眾標下法拍屋的用途,不外乎「自住」、「出租」以及「改建轉售」這三種,至於標下之後「直接轉售」則不太可能,因為會買凶宅的民眾幾乎100%都會直接去法拍屋市場裡競標,這樣才會買得便宜,標下法拍屋凶宅的民眾很難直接轉賣。  

但是如果買的是透天厝型式的「凶宅」,可以和鄰屋一起拆除、改建成新大樓建案,或是單獨拆掉改建成新的透天厝,法律上及民間對於這樣重建之後的新房子就不算是「凶宅」,轉賣時也可以不必在房屋現況說明書裡加註「凶宅」字樣,倒是標下凶宅、拆掉再重建房子要花不少資本就是了。  

▲房子拆除、改建之後,就不具備之前重大瑕疵的要件了。  

至於「買凶宅來出租」也是有些法拍屋投資客的獲利方式,大部分會和房客據實以告「凶宅」的事實,房租也會減到市價的一半左右,就看房客能不能接受,少數的凶宅房東則會刻意隱瞞事實,只讓房租比市價便宜個1~2成,因此房客在租屋之前,可以在租屋契約書裡註明「非凶宅,否則雙方無條件解約並賠償房客精神損失」等字樣。   

 

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