想當房東的看過來!買房出租可以更安心了!

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

國內民眾向來喜歡當包租公、包租婆來收房租,但是租屋市場長期以來缺乏專門的法律來保障房東、房客彼此的權益,以致於租屋市場的亂象層出不窮。政府為了解決這些租屋市場的問題,最近正研擬「住宅租賃市場發展條例」,並且已經和立法院達成制訂法律的共識,法令實施後可望建立更有秩序的租屋市場,想要買屋當房東的民眾不可不提前做好準備。  

▲如果租屋市場管理得好,也能間接活絡國內的房地產業。  

目前國內的租屋市場有什麼亂象?同樣兼營代客出租事業的房仲業者表示,至少有以下三大問題:  

一、房東單方面自訂租賃契約,如果A房客不願配合,就找下一個願意配合的房客,使得房客長期處於弱勢。

二、房客、房東如果中途違約或發生租屋糾紛,訴諸法律彼此都很勞民傷財。

三、正因為租屋糾紛多,使得國內空屋率雖高,卻還是有很多屋主不願意將房子出租給房客。  

 

▲國內空屋率高、租屋糾紛多、租金高低落差大,容易衍生出相關的房市問題。  

有鑑於以上的租屋市場亂象,內政部正研擬的「住宅租賃市場發展條例」,內容就是要扶植住宅租賃服務業,讓合法立案、專業的服務來幫房東們代管、包租這些租屋(如同現在的房屋仲介買賣業者幫屋主賣房子、幫買家篩選房子),這樣民眾就比較願意把空房子拿來出租,不僅可以解決國內空屋過多的問題,也可以減少民眾租屋的糾紛,買不起房子的人就可以選擇「長期租屋」來住,一般民眾也會樂於買房子來投入租屋市場,這對整體的房地產業都有很大的幫助。  

住宅租賃市場發展條例研擬的免稅及節稅優惠

每月租金  減稅優惠  備註
6,000元以下  全部免稅 必須把房屋委託給租賃住宅服務業代管、轉租並供居住1年以上
6,001~2萬元 房東可扣除折舊、修繕等成本的比例提高10個百分點 按照租金收入的53%列為租屋成本
2萬元以上 按現行法規可扣除租金收入的43%為出租成本 --

資料來源:內政部  

問題是,房東們都擔心房子委託給住宅租賃服務業之後,不但租金收入的課稅一毛錢都跑不掉,還要被這些住宅租賃服務業抽走佣金,所以該如何提高房東們委託住宅租賃服務業的意願?住宅租賃市場發展條例裡就提出幾項讓房東們租金收入減稅的優惠:

 

  1. 委託住宅租賃服務業者代管、包租,且房屋出租一年以上者,月收租金在6,000元以下完全免稅。
  2. 超過6,000元至2萬元的租金收入,可以扣除53%的費用做為修繕、折舊成本,比現行的43%比例更優惠。
  3. 地方政府也可以針對委託住宅租賃服務業者代管、包租的房屋,給予地價稅及房屋稅減少稅金,出租的房屋稅率(一般稅率1.5%)亦可適用為自用住宅稅率(目前為1.2%)。  

 

  ▲買不起房子的民眾可以先租屋,再慢慢存錢購屋。  

當然,買房子出租給房客當包租公,最擔心的還是遇到惡房客,但是將來有了領有專業執照的住宅租賃服務業者幫你代管、包租房子,除了可以加速房屋出租的速度、幫你篩選優質的房客、代為收租、修繕及維護房屋之外,萬一和房客出了糾紛,還能代替房東出面協調處理,就可以營造出政府、房東、房客、業者多贏的局面。  

 

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