不動產法律系列!預售屋的土增稅、水電費該誰支付

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

民眾購買預售屋、和建商簽約時,相關的買賣契約書內容一定要看清楚!最近新北市某建商因為交屋前的土地增值稅由承購戶負擔的條文,而被新北市政府開罰。其實類似的契約條文還很多,民眾不但要知道法令上合法的規定,還要看仔細條文內容,才能確保購屋的權益。
  不動產 ▲不動產的總價相當高,相關買賣的條文要看清楚。  

為什麼購買預售屋還有「土地増值稅」的問題?原來是以往有些建商在銷售預售屋建案時,有的會在買賣契約書裡加註「買方同意支付自簽約日起,至使用執照核發之日的土地増值稅」、「本約買賣之土地於房屋結構體完成後,辦理土地產權移轉手續」(如下圖片所示)或是「買方同意由賣方依產權移轉所需而申報土地増值稅」等條文。  

然而,無論是「簽約日」、「結構體完成日」或是「賣方依產權移轉所需」的條文內容,不是對建商有利,就是語意含糊不清,以便能把蓋房子期間的土地増值稅轉嫁到購屋民眾身上。  

土地增值稅 ▲圖中所寫的「買賣之土地於房屋結構體完成後,辦理土地產權移轉手續(筆尖處)」例子,後續就要由買方負擔土地增值稅,明顯和定型化契約的條文不符。  

所幸過去幾年,民眾的消費者權益及意識高漲之後,這項過時的預售屋買賣契約條文已經被內政部禁止。法界人士表示,新版的預售屋買賣契約書裡早就排除這項條文規定,因為民眾買預售屋時,房子根本還沒有蓋好,怎麼可以由購屋者負擔簽約到交屋這段期間的土地増值稅呢?  

現在內政部公布的「預售屋買賣定型化契約」內容,對於相關土地増值稅的支付規定是「雙方約定土地増值稅的繳納責任,以交屋日為基準」。所以如果現在還有這一條規定的預售屋買賣契約書,都是違反規定的條文,不但日後民眾與建商興訟時,法院一定是判建商敗訴之外,如果被政府單位查到類似違規條文,建商及預售屋建案的代銷公司還會被處以罰鍰。  

預售屋 ▲民眾買預售屋的土地增值稅計算起始日,要以交屋日為基準。  

值得注意的是,除了上述的土地増值稅之外,還有許多類似的條文會被寫進預售屋買賣契約書裡,購屋民眾一旦疏忽了,自身的權益就很容易被占了便宜。例如,有的預售屋買賣契約書會載明:「經乙方(指建商)以信函通知交屋日起,不論是否遷入,本戶水電費、公共設施維護費、社區管理費等,概由甲方(指買方)負擔」,或是「代為申請水、電、天然氣瓦斯,費用概由住戶負擔。」

  預售屋買賣定型化契約 ▲預售屋買賣定型化契約明訂起算水電費的日期為通知交屋日30天後,民眾要看清楚坊間不合規定的條文(如紅線處)。  

實際上,預售屋買賣定型化契約的內容則是明訂:「買方同意於通知之交屋日起30日後,不論已否遷入,即應負本戶水電費、瓦斯基本費。另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。」所以買方不必負擔申請水、電費的費用,只有瓦斯的裝錶、保證金才由買方負擔,購屋民眾要多留意自身的權益。    

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