股神也按讚的30年房屋貸款(下)

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

之前的系列文章提到全球最知名的投資大師-巴菲特(Warren Edward Buffett)最近一場訪問中說到「30年的房屋貸款是全世界最佳的投資工具」,那麼這個理財觀念拿來台灣的房地產市場中,到底適不適合一般的購屋大眾呢?除了前一篇提到「20年房貸拉長為30年,省下來的錢不能花掉」之外,最重要的是必須「投入的錢能滾出錢來」,或許可以試試以下的投資方法:  

▲30年期的房貸所省下來的錢,要投資在能比房貸利率更高的地方才划算。  

 

善用價值投資法

前文提到以房貸利率2%、房屋總價1,000萬元、7成房貸的比例總共貸款700萬元為例,房貸年限30年期的每個月繳款金額(25,873元)和20年期房貸的每個月繳款金額(35,412元)相比,大約可以多出近1萬元的可用資金。如果全部拿來投資股票,馬上該思考的問題就是金融市場裡常說的這句話-「投資一定有風險」。   巴菲特當然知道「投資,沒有穩贏的」這句話,但是他以多年在股市投資的經驗及心血,研究出「幾乎」可以穩贏的知名投資方式-價值投資法。簡單地說,價值投資法就是:「用低於『個股真實價值』的股價買進,然後以『股東』的心態去長期持有,讓資金跟著這個企業不斷成長。」  

不同年限、貸款的每月房貸金額比較

 項目 20年期 30年期
貸款700萬元每個月房貸 35,412 25,874
貸款700萬元總繳利息 1,498,831 2,314,457
貸款1400萬元每個月房貸 70,824 51,748
貸款1400萬元總繳利息 2,997,662 4,628,914

註:以年利率2%計算  

如果能夠學到巴菲特這些投資精髓,就以每個投資1萬元、每年5%的投資報酬率為例,30年之後就能累積出驚人的835.7萬元資產。只不過,研究出股票真實價值、等待低點、還要當股東長期持有,這些都是「說得容易、做不容易」的事,所以如果自己做不到巴菲特價值投資法的要求,那就乖乖選擇20年房貸,或是試試以下的房地產出租投資法。  

 

買套房出租當包租公

選擇30年期房屋貸款所省下來的每個月1萬元,10年之後就能累積到120萬元。如果拿來當做第二間的投資或置產住宅的自備款,可以買到總價約400萬元(其餘貸款7成約280萬元)、地點在北部房價較昂貴地區的套房,或是在中、南部房價較低地區的1~2房產品,然後再把此間房子出租,一圓當個包租公、包租婆的美夢。  

  ▲購屋出租當房東,不僅有房客幫忙繳房貸,還能坐享房價增值利益。  

以現在房地產市場的租金報酬率平均在2~4%之間來看,投資效益的水準剛好是房屋貸款利率的2~2.5倍左右。如此一來,運用30年期的房屋貸款讓自己成為收租金的包租公、包租婆,就相當划得來。尤其,大家都說現在的房價是「有感修正」,那麼更可以趁此時刻買到物美價廉的「生財工具」,出租之後的租金報酬率肯定會比房價在高峰時還要迷人。  

 

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