不動產法律系列!搞懂房屋登記夫妻共有的權益

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

隨著婦女權益的日漸抬頭,不少家裡主要經濟支柱的男方或是疼愛老婆的丈夫,會把結婚之後兩人所共同買下的房子,登記在老婆的名下。但是也有些丈夫擔心現今社會上的離婚率太高,萬一夫妻步上離婚之途,自己會變得一無所有。於是最好的折衷方案就是:房子由夫妻共有。  

▲不動產的總價相當高,產權登記夫妻共同可以保障雙方利益。  

然而,不動產的金額龐大、各種登記規定及手續也很繁雜,產權由自己單獨擁有當然會比較方便,一旦涉及兩人以上的所有權利益,日後的使用、收益或處分等法律權益都會比較複雜,因此法界人士提醒,夫妻決定要辦理不動產共有時,最好先暸解相關的權利關係。  

首先,如果是夫妻兩人共同出資買下的房子,但是沒有特別約定房屋出資購買的比例,那麼這棟房子登記在夫妻兩人名下,就是由兩個人共同享有這棟房子的全部權益。所謂的「權益」除了買賣、處分房屋之外,當然也包括全部房子的使用權,所以將來夫妻如果吵架,不能限定對方只能使用「一半的客廳、一半的衛浴設備」等住屋規定。  

▲房子即然是夫妻共有,就不能限制對方只能使用房屋一半的空間。  

另外,通常夫妻都不會特別在購買房子的時候去約定出資的比例,但是任何一方(丈夫或太太)如果能提出平時出資繳交房屋貸款、購屋自備款的金額單據,還是可以依照出資的比例去推定持有房屋的比例權益。如果其中一方想要出售這棟共有的房子,另一方可以享有「單獨」且「優先」購買這間房子的權利,這就是法律上所謂的「優先承買權」。  

而這項持有房屋的比例權益,在日後夫妻賣掉房子或是離婚要分清楚財產分配比例時,這就是推算金額、比例的重要依據,所以平時若是沒有蒐集繳房屋貸款單據的習慣,不如在房屋產權登記在夫妻兩人名下之前,就先由雙方簽好契約明訂房屋的產權持有比例,以免日後衍生爭議。

  ▲不動產採用的是登記制,夫妻共有房屋的產權移轉要雙方同意才行。  

然而,一旦房子登記在夫妻兩人共有的名下之後,將來買賣、出租、變更設定(例如抵押、設定地上權)這棟房子時,都要經過雙方的同意才行。值得一提的是,其中一方如果沒有經過對方的同意,就把房子出租給善意的第三者來賺取租金收益,這個租屋契約在法律上仍然是會優先保護這個不知情的房客,所以另一方也只能要求房屋產權的共有者停止侵權行為或給予損害利益的賠償。  

一旦決定好夫妻共同出資購買的房子要登記為「共有」時,如果購買的是預售屋,只要建案蓋好、要辦理產權過戶時,向建商表明房屋的產權要登記在夫妻兩個人的名下即可;至於買的是新成屋或中古屋時,也是在房子進入產權、過戶階段時,帶著雙方身份證等證件到房子所在地的地政事務所,或是由交給代書申辦就行了。   

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