要不要課房地合一稅?賣預售屋和成屋不一樣

胡兆陽
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[房地王/胡兆陽報導]  

自從去年1月1日開始實施房地合一稅制之後,一晃眼已經實施了1年多了,不過還是有很多民眾搞不清楚什麼情況之下要申報房地合一稅?什麼時候賣掉房子不受房地合一稅制的規範?其中,賣掉預售屋要不要申報房地合一稅?就是國稅局最常被民眾問到的問題。  

房地合一稅 ▲房地合一稅制上路一年多了,許多民眾仍然搞不清楚規定。  

根據財政部公布的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,內容明白提到民眾如果交易民國103年1月2日以後取得而且持有期間在2年以內的房屋、土地,以及民國105年1月1日以後取得的房子、土地,都是被課徵房地合一稅的對象。值得注意的是,房屋、土地的交易日或取得日期的認定,都是以完成「所有權」移轉登記日為準。  

換句話說,會被課徵房地合一稅的不動產交易,必須是有實體的不動產「所有權」移轉登記給別人,才會適用這項申報課稅的規定;如果只是口頭說的不動產贈與給別人,還沒有去辦理不動產權狀過戶,或是轉賣根本還沒蓋好房子的預售屋,就沒有不動產的產權移轉、過戶,所以不必課徵房地合一稅。  

預售屋 ▲預售屋還沒蓋好,也無法登記權狀,所以轉賣時不能算是房地產的產權交易。  

舉例來說,小陳去年在台中市北屯區的建案買了一戶總價1,000萬元的預售屋。經過一年多之後,小陳眼見房價不跌反漲,於是委託房仲業者轉賣這間預售屋給別人,賣出的總價為1,100萬元,一年的獲利金額達到100萬元。  

小陳原本以為房地合一稅制裡規定: 出售持有時間不滿1年的房地產,要課徵獲利金額的45%房地合一所得稅; 出售持有時間在1年以上,但是未滿2年的房地產,要課徵獲利金額的35%。  

各種持有時間的房地合一稅率課稅級距

房屋持有時間 房地合一稅率
自用住宅6年 10%
非自用住宅 房地合一稅率
10年以上 15%
2~10年 20%
1~2年 35%
1年以下 45%

資料來源:財政部  

算一算,小陳出售這間預售屋賺來的100萬元,就要被課徵35萬元(100萬 × 35%),結果扣掉稅金之後,真正只有賺到65萬元,一點都開心不起來。然而,房仲業者跟他說:預售屋建案在還沒有完工、辦理新屋產權登記之前,房屋及土地的所有權都還在建商或地主的手上,所以小陳和建商簽約的「預售屋買賣契約書」只屬於「預售屋權利」的交易,並不符合房地合一稅制規定的不動產產權移轉,所以根本不必申報、也不必繳交房地合一所得稅。  

預售屋 ▲賣出預售屋的獲利可以扣除房仲業的服務費,再列入財產交易所得裡。  

不過小陳也不必高興得太早,因為依據所得稅法的規定,小陳還是要把這項出售預售屋賺到100萬元的獲利,在扣除其他成本之後(例如付給房仲業者30萬元仲介服務費),剩下賺來的70萬元仍然要列入明年5月申報個人綜合所得稅裡的「財產交易所得」項目裡,以免被國稅局查到漏報要補稅之外,還要罰款。  

 

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