買屋注意事項!小心現況交屋交出一堆紛爭

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

最近的房地產市場成交量急速萎縮,原因是新成屋、好房屋的賣方仍不願意降價,買方也在等待更低價格的同時,不少人轉而向中古屋市場探尋,因為這裡的房子讓價空間或許比較大,但是交易中要注意的盲點也比較多,例如成屋買賣契約書裡常見到的「現況交屋」名詞,購屋人就該特別留意。  

購屋 ▲成屋的屋況雖然看得到,但是購屋者也會有疏漏的地方。  

暸解「現況交屋」之前,要先知道不動產交易時的「瑕疵擔保責任」。所謂「瑕疵擔保責任」是指在民法第354條裡有規定,賣方把物件(例如房子)賣給買方之後,賣方要負責這個房屋沒有減少其價值或效用上減損的責任。房仲業者表示,民法這項條文主要是避免買方遇到刻意隱瞞房子(或其他物品)瑕疵的賣方,等到買方發現房子的問題、賣方卻置之不理時,可以用此條文向賣方求償或解約,以便保障自身的權益。   然而,房子的賣方也不是沒有其他辦法,而且有的老舊房子真的是自己住的時候沒事,賣掉了才出現一些瑕疵問題(例如漏水、地板突然自爆),或是更前一手的屋主也沒有告訴這個賣方屋主的房子有這些瑕疵(例如天花板的裝潢早就把鋼筋裸露包覆起來),如果事後被買方求償「瑕疵擔保責任」也會很頭痛。  

房子   ▲房子被重新裝潢過的地方,有可能是為了要掩飾某些瑕疵。  

為了規避這些麻煩的事,所以不少成屋的買賣契約書裡就有賣方註明「現況交屋」,意思是指:「買賣的當下,買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋。」所以後續雙方不可以再有關房子瑕疵的法律爭議或意見。   不過,賣方想要以「現況交屋」這四個字來規避民法中的「瑕疵擔保責任」,其實是行不通的。法界人士表示,買賣雙方的契約是不能凌駕於民法位階之上的,所以「現況交屋」並不能讓賣方免於日後的「瑕疵擔保責任」,而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下,不必再整修、重新粉刷油漆、修好家電等等,以房屋現況交給買方而已;如果賣方故意隱瞞惡劣的房屋瑕疵,買方當然還是有權利捍衛自己的購屋權益。  

房屋瑕疵 ▲交屋前所看到的房屋瑕疵解決方式,應該詳細載入契約書中。  

為了避免以上的法律訴訟及爭議,建議購屋民眾在購買新成屋或是中古屋時,買賣契約書裡都不要用「現況交屋」的字詞,而是用最明白、最直接的字句寫明雙方的權益及義務,例如: 「買方因天花板重新裝潢而無法拆除查驗,日後若發覺此處有瑕疵所衍生修繕費用,一律由賣方負擔」; 「屋內現有壁癌狀況已由賣方折讓屋款10萬元,日後買方不得再以壁癌瑕疵求償」; 如此一來,就能把日後買賣雙方的房屋瑕疵爭議降到最低。    

 

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