如何保障交新屋成品與設計圖不符的權益?

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  
國內相當知名的營造廠-理成營造日前無預警宣布結束營業,原因是此公司承包了台北市藝術中心因技術太高,拖累公司財務而無法繼續經營下去。其實預售屋市場也會有類似這種情形,不過不是建商經營不下去,而是民眾擔心預售屋已經買下去,建商卻因為其他緣故而中途變更建案設計的情況。因此在購買預售屋之前,民眾該如何保障自身的權益?  

台北藝文中心 ▲台北藝文中心受制於施工難度高,目前工程已經暫時停擺。(台北市政府)  


根據消基會的統計,「成品與設計圖不符」常常名列預售屋購屋糾紛的前5名。然而,有時建商也不是刻意要隨意變更建案設計及施工方式,例如打地基時遇到特別堅硬而無法克服的岩盤,為了避免延誤工期,而縮短地基打入岩盤的深度。  

 

契約書要註明責任義務

「但是對於購買預售屋建案的民眾而言,夠深而穩固的地基或許正是當初購屋的主因」,法界人士表示,為了防範這種變更施工設計而在日後交屋時產生的糾紛,民眾在預售屋買賣契約書之中,就要註明「若有任何變更建築施工及設計涉及買方權益時,建商應負主動告知的責任,協議並徵得同意後始得為之」等字樣,而這「協議」二字便是為民眾預留如果建商變更設計而影響權益時,民眾可以減少交屋款項做為談判籌碼。  

建案 ▲建案模擬的公共設施最常發生成品與設計圖不符的情況。  

事實上,在建商提供的預售屋買賣契約書中,常常可見「為符合或因應相關法令規定,建商得保留建案變更施工、設計等權利」的條文,於是少數建商為了方便日後的銷售誘因,在廣告DM上寫出未來社區的公共設施有多好、多美、多豐富,但是實際到了民眾交屋後才發現「成品與設計圖不符」,美好的公共設施少了一大半,建商給的原因是「為避免違建疑慮」,擺明了當初給的廣告DM上的公共設施「僅供參考」,這樣除了成品與設計圖不符之外,還涉及「廣告不實」。  

 

要求查看設計藍圖

另一個購買預售屋容易出現「成品與設計圖不符」的情況,則是民眾把廣告DM上的平面圖拿來和新交屋的隔局對照,結果發現兩者並不相符合,不是新成屋多了樑柱或雨遮等面積,就是傢俱擺進房間之後,根本沒有剩多少空間可用。建商的解釋通常是此廣告DM上的平面圖有註明是「傢飾擺設示意圖」,並不是實際交屋成品的對照圖。  

購屋 ▲要有標示各項空間尺寸的施工設計藍圖,才是真正能保障購屋者權益的平面圖。  

其實建商說得也沒錯,因為實際建案施工、完工後向工務局申請使用執照都是依據建築師繪製的設計藍圖(或稱為「藍曬圖」),而不是廣告DM上的平面圖,因此民眾購買預售屋在簽訂買賣契約書時,應該請建商在後面附上購屋當層和此戶別的設計藍圖影本,上面還要有各項尺寸的標示,而不是只保留廣告DM,才能有效保障自身的權益。  

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