為什麼我的地價稅漲得比別人多?沒說你就不知道

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

最近名下有不動產的民眾都收到了金額令人「吃驚」的地價稅單,雖然之前的新聞媒體都已經預告今年的地價稅將會大漲30%左右,但是實際收到稅單還是令人相當氣憤,因為上漲的稅金不只是30%的平均值,而是一、兩倍甚至4~5倍。現在最有名的網紅地價稅單,就是台中市南屯區一名重劃區的地主,去年16萬元的地價稅一口氣漲到現在的133萬元。   「為什麼我的地價稅單金額漲得比別人還多很多?」這句話已經成為不少擁屋民眾的心聲。稅捐機關人員解釋:影響地價稅上漲幅度的因素很多,可說是牽一髮而動全身,由於每一戶各有不同的情況,所以民眾想知道自己的稅金為什麼比別人高,可以從以下的幾個原因暸解起。  

71 ▲近3年的土地現值大漲,使得公告地價跟著連動調漲。  

 

公告地價漲幅偏高

首先簡單來說,「地價稅 = 課稅地價 × 適用稅率」,而課稅地價的基準就是來自各地方政府宣布的公告地價,所以公告地價漲得越多,你的地價稅就會繳得比別人多。根據六都今年的公告地價平均漲幅來看,台中市上漲38.2%是六都之首,其次是桃園市的34.5%、以及新北市的33.2%。換句話說,這三個城市的有「不動產」階級民眾的地價稅都會漲得比別的城市居民還多。  

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至於公告地價為什麼一次要調漲這麼多?這是因為公告地價每3年才調漲一次,而且調漲的幅度也會參酌近3年公告土地現值累計的漲幅而定。偏偏最近3年的公告土地現值因為房市景氣大好而上漲不少,所以公告地價漲幅才會跟著大漲。  

7 ▲公寓的土地持分比較高,地價稅增加的金額比大樓住宅還高。  

 

土地持分越多、稅金越高

其次,如果你住的是土地持分較多的公寓、透天、別墅住宅,地價稅也會因為土地面積比住在電梯大樓的民眾來得高出許多;,如果你持有的是「非自用住宅」的一般土地,當上漲後的課稅地價金額超過累進稅率級距時(如下表),也會讓你的地價稅繳得比別人、比去年都還要多很多,如同綜合所得稅一樣,土地價格越高的人繳的地價稅率就越高。  


一般用地的地價稅累進稅率級距

稅級別 計算公式
第1級 應徵稅額=課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率( 10/1000 )
第2級 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價未達5倍者)×稅率(15/1000)-累進差額(累進起點地價×0.005)
第3級 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價5倍至10倍者)×稅率( 25/1000 ) -累進差額(累進起點地價×0.065)
第4級 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價10倍至15倍者)×稅率( 35/1000 ) -累進差額(累進起點地價×0.175)
第5級 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價15倍至20倍者)×稅率( 45/1000 ) -累進差額(累進起點地價×0.335)
第6級 應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價20倍者以上)×稅率( 55/1000 ) -累進差額(累進起點地價×0.545)

資料來源:財政部    

此外同樣是在台中市,各地區的地價稅漲幅也會不一樣,例如西屯區的地價稅今年平均漲101%、南屯區漲86%、烏日區漲54.7%、外埔區卻只漲20%,這是因為公告地價由地價評議委員會審議時,參考的是這個地區的交通、商業及生活機能的成長狀況,所以生活環境變得熱鬧、方便些的民眾,地價稅的漲幅也會比別人多一些。  

71 ▲台中市西屯區今年的公告地價大漲,民眾繳稅繳到抗議聲不斷。  

最後,如果十多萬元的地價稅暴增為上百萬元的地價稅額,很多原因是土地價值因為市地重劃、區段徵收工程完成而大幅增值,以及前兩年享有地價稅減半徵收的獎勵優惠,剛好在今年恢復原稅率課稅所致,只好期待土地以後可以高價賣出,就能補回高漲的地價稅金。  

 

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