現在該賣屋還是買新屋?從房市量價關係找答案

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

最近台股加權指數再創新高紀錄,不少民眾已經從「基本面」、「技術面」這兩大領域事先預測未來股市的走勢。其實,房地產市場也能夠從基本面、技術面來探究未來景氣的走向。其中,房市的基本面是指國內的經濟成長率、民眾購屋意願、薪資成長幅度等,數值越高、房價越有上揚的動力;房市的技術面則可以從房價和成交量的「量價關係」變化,找尋相對理想的買屋時機。  

購屋 ▲購屋、賣屋要跟著行情走,才能立於不敗之地。  

目前房市裡的房價和成交量都有官方的數據可供查閱。前者是實價登錄網站的房價數字,成交量則以每個月各地方政府公布的房屋移轉棟數為準,這比民間業界自行公布房市成交量的數據更具公信力。一般而言,房價和房屋移轉棟數所形成的「量價關係」有以下4種,各代表不同的涵義:  

 

量增、價漲

量價關係的學問裡有一句名言:「量比價先行。」套用在房市裡的意思是指,房價如果想要上漲,房屋移轉棟數必定會早一步領先回升,所以如果房市出現「量增、價漲」的現象,就表示房市的多頭行情已經來到,而且未來的景氣會持續看好,房市處於多頭的「主升段」行情,此時是買房子最好的時機。  

房市 ▲房市若是處於主升段行情,房價上升的速度會比較快。  

 

量減、價漲

如果房市的多頭行情已經持續了一段時間,隨後卻發生「量減、價漲」的情況,代表看好房價會繼續上漲而購屋的民眾已經越來越少了,好日子隨時可能結束而反轉向下,房市正處於多頭的「末升段」行情,此時房市的投資者就算是不想賣掉手中的房子,也要停止購屋投資的動作,以免日後景氣轉而慘遭套牢。  

房市成交量與房價關係的動向及影響

量價變化 房市行情 主、末段位階 行動策略
量增、價漲 多頭行情 主升段 可購屋、可投資
量減、價漲 多頭行情 末升段 停止購屋、開始賣屋
量增、價跌 空頭行情 主跌段 觀望、暫緩購屋
量減、價跌 空頭行情 末跌段 自住者開始挑屋、看屋

資料來源:房地王整理  

量增、價跌

一旦房市的景氣開始反轉向下,房地產的投資客就會趕緊抛售手中的房子,造成房價出現更明顯的跌勢,形成第三階段的「量增、價跌」情形,這正是房市空頭的「主跌段」行情。這個時候,想買房子自住的民眾可以先等待房市的成交量明顯萎縮再說,以免「今天買到20萬元/坪,明天變成15萬元/坪」,俗話說:「掉下來的刀子,不要撿」指的就是這個階段。

  房市投資客 ▲想當房市投資客必須要有「快、準、狠」的特質,該賣屋的時候就不可以留戀。  

 

量減、價跌

等到房市的交易量不斷減少、房價也還在下跌時,表示賠錢賣屋的人越來越少了,想買房子的人也還在觀望、看房價會不會再跌,這就是進入了房市空頭的「末跌段」行情。這個階段持續一段時間之後,如果房市的交易量萎縮到10多年來的新低紀錄,房價也跌到跌無可跌的地步,那很可能房市就正在蘊釀反彈回升的行情,想要搶在低價時期、買房子來自住的民眾就可以準備進場購屋了。 

 

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