2016 年第 3季台南市房地產市場指數 新成屋、預售屋市場

無涯子
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2016 年第 3 季台南市房地產市場總覽

 

  台南市第 3 季的房地產市場景氣為價穩量縮。相較於上一季景氣的價穩量增,本季景氣有小幅的衰退。本季受到新屋完工量增加、持有稅增加等因素的影響,市場銷售量有小幅下修,價格呈現各區漲跌互見的情形,建商對未來的展望與市場的信心趨向於穩健,大樓開工量增加,後續市場宜注意大量新成屋完工的競爭效應。

  在市場總體環境方面,2016 年第 3 季全球貿易、投資、生產力增長持續放緩,所得成長停滯,影響消費者與投資人信心,全球經濟正陷入「低成長陷阱」困局。其中,美國正值總統大選,經濟前景不確定,升息腳步趨緩;歐元區寬鬆貨幣政策不變,製造業與就業穩定;日本民間消費依然不振,且連續第 5 個月物價負成長,通縮問題仍存;中國大陸以信貸擴張以及基礎建設支出支撐,經濟有回穩跡象。整體而言,全球經濟成長停滯,為台灣帶來外部風險。  

國內經濟方面,2016 年 8 月商品出口連續 2 個月正成長,工業生產指數大幅成長,主要受惠於行動裝置及新興科技應用產品迅速拓展。景氣對策信號連續兩季呈綠燈,景氣領先、同時指標同步上升,顯示國內經濟穩定成長。惟國內就業市場雖然維持穩定,但是國民經濟信心樂觀指數轉為下降,市場信心不足恐影響消費動能。  

在台南市的區域市場氣候方面,2016 第 3 季建設公司市場氣候分數連續兩季微幅成長,為 10.98 分。建設公司認為本季景氣小幅成長的比例增加 15 個百分點,認為未來三個月小幅成長的比例有 23 個百分點,認為未來 4-6 個月景氣小幅成長的比例有 28 個百分點。市場景氣看法較上季較更樂觀,顯見建商對於未來市場景氣的信心已逐漸回升。  

台南市 2016 年第 3 季透天開工 732 戶,較上季減少 6.87%,大樓開工戶數 917 戶,較上季增加 56.48%,較去年同季減少 26.29%。台南市第 3 季大樓開工戶數以安平區(429 戶)和善化區(204 戶)較多,未來大樓產品的市場將出現激戰。第 3 季建物所有權第一次登記面積為 653,744 平方公尺,較上季增加 65.39%,較去年同季增加 48.88%,前兩年領取建照個案已陸續出現完工交屋潮,未來市場個案多,購屋者有更多選擇的空間。  

台南市 2016 年第 3 季建物第一次移轉登記面積為 190,530 平方公尺,較上季減少 12.10%,較去年同季減少 18.22%。中古屋建物買賣移轉登記面積為 615,970 平方公尺,較上季增加 5.84%,較去年同季減少 11.17%,中古屋市場第 3 季的交易戶數較上季增加 1.71%,較去年同季減少5.74%。顯示交易面景氣略微萎縮,市況不如去年同季。  

從實價登錄與第一次移轉登記資料觀察價量關係,原台南市的六個區成交面積增加 17%, 2016 年第 3 季除了南區和北區之外,其餘地區價格皆震盪向上,蛋黃區可謂價漲量增。原台南縣在都市近郊地區的仁德區、新營區及麻豆區房價小幅上揚,但成交面積較上季減少 29%。蛋白區價跌量縮,市場出現衰退徵兆。  

房地王網路建案刊登與搜尋情形觀察,2016 年第 3 季較第 2 季來電數減少 14%,個案刊登數減少 1%,平均每案點擊數減少 13%,顯示市場關注度較上季衰退。  

2016 年第 3 季台南房地產新屋大量完工,市場競爭激烈,且市場消費信心不足,購屋者等待降價。8 成以上的購屋者了解持有稅增加,但對於購屋決策沒有太大的影響,年輕購屋者有 37%轉而購買郊區、小坪數住宅,中年購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加,46%認為會減低購買意願。展望未來,市場以自住、換屋的剛性需求為主力支撐。  

 

一、台南市房地產市場氣候

  2016 第 3 季本地建設公司對於本季景氣衰退的比例佔 58%(小幅衰退加大幅衰退),未來三個月和未來四到六個月內景氣的看法有認為會衰退(54%,52%),建設公司對於未來 4-6 個月市場景氣看法較上季較更樂觀。(參見表 1)  

表 1 建商對於 2016 年第 3季市場實況與未來判斷 單位 :%1
資料來源:本計畫自行調查統計  

本計畫以房屋銷售量、售價、本季景氣和未來 4-6 個月景氣做成建商市場氣候綜合分數之趨勢圖,2016 年第 3 季市場氣候分數為 10.98 分,較第 2 季增加 0.38 分,也是自 2014 年第 2 季以來的最高信心分數。在大環境不佳的氛圍當中,建商對於市場的看法認為會緩步成長。(參見圖 1)     2016-10-25_131113
圖 1 建商市場氣候綜合分數趨勢圖

 

二、消費者需求調查

本季年輕族群的購屋總價 500 萬~1,000 萬者佔 60%,1001 萬~1500 萬者佔 18%,500 萬以下佔 16%。中年族群購屋總價 500 萬~1,000 萬者佔 36%,1001 萬~1500 萬者佔 31%,500 萬以下佔 14%,1501 萬~2000 萬者佔 13%。

台南市年輕族群的消費者 33%認為未來三個月的房價會小幅看跌,持平佔 32%,小幅看漲 18%。41 歲以上族群 54%認為未來房價小幅看跌,持平佔 34%。40 歲以下族群對房價的看法比中年族群還樂觀。(圖 2~圖 3) 2016-10-25_131132

圖 2 年輕、中年客戶希望的購屋總價

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圖 3 消費者對未來 3 個月房價的看法  資料來源:本計畫自行調查統計   

地價稅、房屋稅等持有成本增加,對消費者購屋決策影響

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圖 4 消費者持有稅增加的看法  資料來源:本計畫自行調查統計  

年輕購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加,對消費者購屋決策的影響以買小坪數或郊區的房子(佔 37%)居多,中年購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加,對消費者購屋決策影響多數佔減低購買意願(佔 46%)。 (圖 4)  

 

三、台南市房地產市場重要指標

台南市105年第3季透天開工戶數為732戶,較上季減少6.87%,較去年同季增加130.91%。台南市 105 年第 3 季透天開工戶數集中於安平區(133 戶) 、善化區(129 戶)和永康區(119 戶)。 台南縣(舊)105 年第 3 季透天開工數量為 520 戶,較上季增加 59.51%,較去年同季增加 202%。台南市(舊)105 年第 3 季透天開工數量為 212 戶,較上季減少 53.9%,較去年同季增加 46.21%。(參見圖 5 及表 2)

台南市 105 年第 3 季大樓開工戶數增加,數量為 917 戶,較上季增加 56.48%,較去年同季減少 26.29%。台南市 105 年第 3 季大樓開工戶數集中於台南市的安平區(429 戶)、善化區(204戶)。 台南市(舊)105 年第 3 季大樓開工數量為 596 戶,較上季增加 48.63%,較去年同季減少48.71%。台南縣(舊)105 年第 3 季大樓開工 321 戶,較上季增加 73.51%,較去年同季增加。(參見圖 6及表 3)

 

12圖 5 台南市 201 6年第 3季透天開工統計

表 2  2016 年第 3季各區所透天住宅開工戶數 (單位:戶數 )2016-10-25_133400資料來源:本計畫 依公會提供開工資料統計

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圖 6台南市 2016年第 3季大樓開工統計

表 3 2016 年第 3季各區所大樓開工戶數 (單位:戶數 )110
資料來源:本計畫依公會提供開工資料統計

台南市105年第3季建物所有權第一次登記面積為653,744平方公尺,較上季增加65.39%,較去年同季增加 48.88%。(參見圖 7)  

台南市 105 年第 3 季各區建物所有權第一次登記以新巿區最多,高達 264,108 平方公尺的建物完工,辦理保存登記,其次為歸仁區(89,058 平方公尺)。 台南市 105 年第 3 季建物第一次移轉登記面積為 190,530 平方公尺,較上季減少 12.10%,較去年同季減少 18.22%。(參見圖 8)

台南市(舊)本季建物第一次移轉登記面積為 93,024 平方公尺,較上季增加 17.41%,較去年同季增加 45.74%。台南縣(舊)本季建物第一次移轉登記面積為 97,506 平方公尺,較上季減少 29.11%,較去年同季減少 42.35%。

105 年第 3 季建物所有權第一次移轉登記以安南區最多(44,805 平方公尺),其次為永康區(32,994 平方公尺),南區緊追在後(16,105 平方公尺)。

10  圖 7 台南市建物所有權第一次登記面積統計圖

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圖 8 台南市建物第一次移轉登記統計圖

 

四、各區實價登錄建坪單價估計

  原台南市屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計,以東區、中西區、安平區和安南區在 105 第 3 季價格有小幅度的上漲,建物第一次移轉面積增加 17%。  

第 3 季東區有南台南副都心加持,再加上有高總價透天成交個案,價格微幅攀升到 24.03 萬/坪。  

中西區為老舊建成區,新的透天個案成交總價高,105 年第 3 季價格略為上揚至 25.55 萬/ 坪。

過去安平區價格呈現穩定溫和上揚趨勢,但是最近因為推案較多,競爭激烈,價格上下震盪,105 年第 3 季的單價回升到 22.72 萬/坪。

安南區房屋供給量相當大,隨著重劃區與基礎道路陸續開闢,價格緩步上漲,105 年第 3 季安南區價格上漲到 16.7 萬/ 坪。

南區價格穩定,104 年以來價格站穩每坪 18 萬/坪,105 年第 1 季,價格小幅攀升到 18.71/ 坪,第 2 季~第 3 季因為新屋成交案例極少,價格震盪下修。  

北區價格在前兩年一路攀升,105 年成大城陸續交屋,有許多新成屋的移轉,賣壓湧現,第 3 季價格小幅調整到 22.75 萬/坪。 整體而言,台南市的六個區,105 年第 3 季除了南區和北區之外,其餘地區價格皆震盪向上。  

表 4  原台南市屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計(萬/坪)

  東區 南區 中西區 北區 安平區 安南區
103 年 Q1 19.97 17.06 25.43 17.89 19.53 15.44
103 年 Q2 21.00 17.35 28.09 21.37 19.62 16.38
103 年 Q3 23.49 20.47 24.03 22.66 19.26 15.53
103 年 Q4 25.74 19.47 24.84 24.06 21.58 15.97
104 年 Q1 28.52 18.09 28.83 22.64 20.9 17.58
104 年 Q2 24.76 18.89 23.68 24.54 22.24 15.88
104 年 Q3 21.93 18.9 25.18 24.98 22.53 15.99
104 年 Q4 22.04 18.31 23.8 23.24 22.78 16.09
105 年 Q1 23.93 18.71 23.49 22.08 20.8 16.53
105 年 Q2 23.08 18.01 25.02 23.07 20.84 16.21
105 年 Q3 24.23 13.4 25.55 22.75 22.72 16.77

  資料來源:本計畫依實價登錄資料以特徵價格模式實證估計  

原台南縣屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計,105 年第 3 季在都市近郊地區的仁德區、新營區及麻豆區房價小幅上揚,但建物第一次移轉面積較上季減少 29%。

仁德區近 3 年來價格一再上探,由於交通方便,生活機能佳,105 年第 3 季平均單價上漲到 16.01 萬/坪。 新營地區有常勝營區和客運轉運站的加持,104 年以來房價走穩,105 年第 3 季價格小幅攀升到 13.55 萬/坪。

麻豆區有地區商圈的機能,透天產品為市場的主流,105 年第 3 季交易案件較少,透天新成屋價格攀升到 13.75 萬/坪。

永康地區近年來因為區段徵收區的建設題材、大灣交流道通車等因素,價格維持在 16~18 萬/坪之間,105 年許多新的大樓陸續完工,供給量大增,價格上漲趨緩,105 年第 3 季價格來到 17.57 萬/坪。

佳里區近年來房價在 12 萬/坪~13 萬/坪之間震盪,105 年第 3 季價格維持在 12.69 萬/坪。

同樣受惠於南科的客群,新市地區房價直追善化,銷售順利,105 年第 2 季成交單價來到15.23 萬/坪,第 3 季成交案例較少,價格待觀察。

善化區生活機能逐漸成形,發展已逐漸成熟,未來仍有南科 G、F 特區即將釋出,人口勢必再增加,105 年第 2 季價格再上探 16.39 萬/坪。

歸仁地區受到都市擴張的影響,交通可及性不差,105 年第 3 季價格維持在 14.15 萬/坪。  

表 5  原台南縣屋齡 1 年的透天厝建坪單價估計(萬/坪)

  永康區 仁德區 新市區 善化區 歸仁區 佳里區 新營區 麻豆區
103 年 Q1 17.58 13.91 13.95 13.26 13.61 12.76 12.79  
103 年 Q2 16.22 14.16 12.42 14.53 12.88 11.89 12.08  
103 年 Q3 17.08 16.39 10.46 14.53 13.64 12.99 12.46  
103 年 Q4 17.61 15.44 14.51 12.81 13.39 11.81 13.74  
104 年 Q1 16.71 16.75 12.80 14.76 15.38 13.66 12.97 12.05
104 年 Q2 18.12 16.32 15.30 13.80 14.80 12.46 13.67 13.01
104 年 Q3 17.99 15.05 15.70 14.77 13.60 13.13 13.72 12.73
104 年 Q4 18.07 15.41 15.37 14.51 13.97 12.67 13.68 14.86
105 年 Q1 17.74 15.80 14.85 15.56 14.51 11.94 13.17 11.18
105 年 Q2 18.01 15.28 15.23 16.39 14.82 12.72 13.24 10.60
105 年 Q3 17.57 16.01 14.36 12.56 14.15 12.69 13.55 13.75

資料來源:本計畫依實價登錄資料以特徵價格模式實證估計

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圖 9 東區建坪單價趨勢圖

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圖 10 南區建坪單價趨勢圖

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圖 11 中西區建坪單價趨勢圖

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圖 12 北區建坪單價趨勢圖

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圖 13 安平區建坪單價趨勢圖

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圖 14 安南區建坪單價趨勢圖

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圖 15 永康區建坪單價趨勢圖

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圖 16 仁德區建坪單價趨勢圖

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圖 17 新市區建坪單價趨勢圖

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圖 18 善化區建坪單價趨勢圖

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圖 19 歸仁區建坪單價趨勢圖

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圖 20 佳里區建坪單價趨勢圖

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圖 21 新營區建坪單價趨勢圖

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圖 22 麻豆區建坪單價趨勢圖

五、房地王網站重點指數

從圖 23 得知,105 年第 3 季較第 1 季來電數減少 14%,個案刊登數減少 1%,點擊數減少 14%,平均每案點擊數減少 13%,受到景氣影響,市場對於個案關注度有明顯的降溫。  

以地區別分析,從圖 24 得知,105 年第 3 季較第一季各區建案點擊率的變動率高低差異甚大,永康區、北區和麻豆區的關注度成長率最高,分別成長 8%、5%、4%。其餘地區則出現明顯的負成長。

從圖 25 得知,105 年第 3 季較第一季來電數變動量以中西區、安南區、東區和新化區有小幅度的增加。而北區和關廟區則是呈現大幅度的衰退。

2016-10-25_135915圖 23 2016 年第 3 季房地王重點指數較上季成長率

資料來源:本計畫依台南房地王提供資料統計

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圖 24 2016年第 3季關注度成長率

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圖 25 201 6年第 3季來電數較上季變動量

資料來源:本計畫依台南房地王提供資料統計

 

 

本篇資料來源:

2016第3季台南市房地產市場季報簡冊

委託單位:台南市不動產開發商業同業公會

臺南市大台南不動產開發商業同業公會

執行單位:崑山科技大學房地產開發與管理系

 

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