認識法拍屋!別當成中古屋成屋隨便買

盧振池
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[房地王/盧振池報導]  

國內房地產市場的預售建案吹起「讓利」風潮之後,使得不少中古屋的房市面臨很大的壓力,也讓很多屋主繳不起房屋貸款、又賣不掉的房子流入法拍屋市場。此時,到法拍屋的世界裡去撿便宜,或許是不錯的選擇。不過,法拍屋市場畢竟和一般的成屋市場不太相同,標購法拍屋的民眾一定要特別留意彼此的不同點以及應變的方法:  

法拍屋 ▲買法拍屋和買一般成屋不一樣,兩者存在著很大的差異。  

 

點交的差別

一般的中古屋大多是屋主拿來出售,過戶前就會搬走,不會有佔用房子的問題(屋內有房客的話,則要等到租約到期,新屋主才能請房客搬家),買新成屋則沒有屋主或房客佔用居住的問題;買法拍屋就不一樣了,為了預防房子被不明人士佔用,所以最好選擇有法院出面「點交」的法拍屋(法拍屋公布會註明這間房子是否點交),以免日後要自行花錢處理,卻還不一定能請佔用者順利搬走。  

 

看屋的差別

購屋是人生一輩子的大事,最好能親身去看屋,去感受房子的採光、隔局、通風等情況,所以買成屋比買預售屋還要好的地方,就是可以看到實體的房子。偏偏現行的法拍屋制度因人力分配問題,並未提供民眾看屋的服務(只有台南地方法院之前開放部分法拍屋的看屋服務)。  

房子 ▲就算看不到房屋內的隔間,也要從外觀暸解房子的採光、通風等狀況。  


怎麼辦?房子還是得知道內部狀況才能出價啊!此時,可以上網找尋當初這社區建案在銷售時,提供給購屋民眾的平面圖,或是請同社區同戶別、不同樓層的住戶,讓你參觀屋內的隔局及採光的情況。當然,先準備個伴手禮再去是一定要的。  

 

付款時程的差別

買一般的中古屋或新成屋,從付訂金、簽約到完全撥款、交屋,至少有1~2個的時間,可以給你籌措資金、辦理房屋貸款的充裕時間。不過,標下法拍屋就沒有這麼長的時間給你籌錢。法院規定法拍屋的得標人要在得標之後的7天之內,要補足「得標金額-法拍保證金」=剩餘屋款,因此短期的財務壓力會比較吃緊,有意投標法拍屋的民眾別忘記這項規定。  

購屋 ▲平時和銀行保持良好關係,購屋時就能解決資金的問題。  

 

房屋貸款的差別

如果覺得財務吃緊,標下法拍屋當然也可以像一般買成屋一樣,向銀行申請購屋貸款,但是不一樣的地方在於得標人在「7天之日」就要繳清餘款給法院,此時房子的產權還不是登記在得標人的名下,所以事前向銀行申辦的貸款不叫「房屋貸款」,而是「法拍屋代墊貸款」。     由於這項法拍屋代墊貸款是「無擔保」性質的貸款,所以貸款利率比較高(大約6~6.5%),民眾要有心理準備。不過,申辦此貸款的民眾也不必擔心利息支付會很多,因為等到繳清得標法拍屋的餘款,法院就會給你一份「不動產權利移轉明書」,再拿這個去地政事務所辦理房屋產權登記到自己名下,原先的法拍屋代墊貸款,就可以轉換為利率較低的一般房屋貸款了。   

 

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